NUEVO LIO SOBRE LOS GASTOS HIPOTECARIOS

ANTECEDENTES 

¿ cual era la doctrina sobre las hipotecas ?

En 1995 , se aprobó el reglamente que estableció que el tributo de las hipotecas , recae sobre el cliente . Hasta ese momento pagaba el banco , que se lo cobraba a sus clientes

En 2015 la Sala Civil dictò dos sentencias en marzo y sentó doctrina : 

                    El tributo recae sobre el cliente

La sentencia actual procede de las reclamaciones  del abogado de la empresa Municipal de Viviendas de Rivas a final del 2017

HECHOS  

El fallo de mediados de octubre 2018 se interpretó como doctrina , pero no lo era. Era una primera sentencia , después de que el Tribunal supremo ya hubiera sentado otra doctrina en 2 fallos , el pasado marzo 18

        En marzo 18 se dictó que el impuesto correspondía al cliente ;

El 19 de octubre 18 el Tribunal supremo dejaba sin efecto los recursos pendientes sobre el mismo tema y fijaba un Pleno para el 5 nov 18 , "dada  la repercusión económica y social" decidirá si mantener  o no la sentencia

Comparando esta situación con las clausulas suelo , en ambas situaciones son favorables al consumidor a la hora de pedir un préstamo hipotecario . Pero las disparidades entre ambas , asi como sus efectos son notables. 

La reacción ante la sentencia de octubre ha sido que : 

Los bancos pierden 8.000 millones de € en Bolsa desde la 1ª sentencia del Tribunal supremo .
El miedo al importe tan elevado que tendrían que devolver las haciendas autonomicas

DE QUE DINERO HABLAMOS  A LA HORA DE RECLAMAR 
el  tribunal supremo se refiere al impuesto sobre las hipotecas que realizamos con el banco .
Para su calculo se tiene en cuenta no el préstamo hipotecario que firmamos , sino la responsabilidad hipotecaria total . Como esta responsabilidad contempla los intereses de demora , los costes de una posible reclamación por impago y otros gastos,  siempre la responsabilidad hipotecaria  es superior al préstamo hipotecario contratado .

En Andalucia el impuesto es el 1,5 %  de la responsabilidad hipotecaria . Pero esto es un tipo general , hay que tener en cuenta posibles reducciones y exenciones para jóvenes , familias numerosas , discapacitados , etc 

POR QUE ESTA PASANDO ESTO 

El dinero que hemos pagado por esta impuesto , no ha sido al banco ( mero recaudador que cobra ese dinero para ingresar a las haciendas locales) sino a las haciendas autonómicas , que serian en principio las que tendrían que devolver el dinero y posteriormente las haciendas autonómicas reclamar al banco 

El impacto de la devolución de estos miles de millones por parte de las autonomías , podría comprometer los objetivos de deficit del Gobierno 

FUTURO
El supremo se reunirá el 5 nov 18 para celebrar un pleno y poner claridad  en toda la polémica creada

POSIBILIDADES 

- que se dicte que los impuestos los siga pagando el cliente que pide la hipoteca , en las nuevas hipotecas
- que se dicte que los impuestos los pague el banco de ahora en adelante
- que se dicte que se devuelva el dinero con carácter retroactivo  . Normalmente y en base a una legislación fiscal . Este efecto solo tendría repercusión para hipotecas contratadas desde hace 4 años para aca

RECOMENDACIONES

Antes de ejercer reclamaciones al banco , esperemos unos días posteriores a   que el Tribunal  supremo tome una decision y que se clarifique la situación . Sigamos en esos días las recomendaciones de asociaciones de consumidores . 

Cuando las aguas vuelvan a su cauce tendremos mas claro  

- si podemos reclamar 

- a quien tenemos que reclamar
- cuanto podemos reclamar 

Para evitar que prescriba nuestra posibilidad de reclamación , si su hipoteca la firmó de hace 4 años para acá . Si seria conveniente plantear una reclamación ya ante el banco y ante Hacienda  autonómica ( es quien realmente percibió el dinero ) . Pero solo aconsejamos que actúen con rapidez las personas que están a punto de prescribir su posible reclamación , es decir las que firmaron en el periodo oct 2014 enero 2015  para los demás aconsejamos esperar un poco a que las sentencias se aclaren 

De todas formas y por experiencias anteriores , el proceso no será tan   rápido , ni la devolución del dinero en su caso va a ser tan fácil ( con hacienda hemos topado ) 

ACONTECIMIENTOS DE ULTIMA HORA
Lo que mal empieza mal acaba , estas son las reacciones de ultima hora


> Podemos se querella contra el juez del supremo que paralizó la sentencia de las hipotecas
http://www.rtve.es/noticias/20181023/podemos-se-querella-contra-juez-del-supremo-paralizo-sentencia-hipotecas/1825314.shtml

> las inmobiliarias alertan de 8.000 € hipotecas paralizadas por la sentencia del supremo
https://www.elmundo.es/economia/macroeconomia/2018/10/26/5bd2e8f5e2704e84068b468a.html

> Jueces del tribunal supremo avalan limitar a cuatro años el fallo de las hipotecas
https://www.elmundo.es/economia/empresas/2018/10/25/5bd0cb0c468aebbc548b4646.html

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¿COMO PUEDO RECLAMAR AL PAGAR DE MAS POR LA PLUSVALIA MUNICIPAL ?

Hasta hace poco se pagaba independientemente de si se ganaba o se perdía dinero con la venta de una vivienda

La sentencia   del Tribunal Constitucional  obliga a los ayuntamientos a devolver el dinero cobrado de  mas

Ahora los propietarios  que vendieron  por debajo del precio de compra o aquellos que perdieron una vivienda al  no pagar la hipoteca se pregunta cómo poder recuperar el dinero de la plusvalía.

Según indica  el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, el impuesto grava el incremento de valor que sufran los inmuebles por su venta, pero la plusvalía municipal no depende del propio valor real  de venta

Tras la nulidad del Tribunal Constitucional sobre el impuesto de plusvalía por el que lo declara anticonstitucional, ahora los propietarios  que vendieron  por debajo del precio de compra o aquellos que perdieron una vivienda por no poder hacer frente a la hipoteca se pregunta cómo poder recuperar el dinero de la plusvalía.

Las organizaciones de consumidores celebran la sentencia  del Constitucional que exime de pagar este impuesto a todos los que vendan una vivienda  con pérdidas

Pasos a seguir Para reclamar  

1. en primer lugar debemos pagar el  impuesto, tendremos que presentar un escrito de solicitud de rectificación y devolución de ingresos indebidos en el ayuntamiento correspondiente, debiendo hacer constar el importe a reclamar.

2.   la Administración   tendrá que responder para interponer un Recurso de reposición y, si nos lo permite, deberemos establecer una Reclamación Económico Administrativa que será resuelta por el Tribunal Económico Administrativo Municipal.

3. Una vez agotada la vía administrativa podremos iniciar un procedimiento judicial, que es donde más fácilmente podremos obtener nuestro dinero reclamado. En un plazo de dos meses tendremos que interponer un recurso contencioso administrativo en el Tribunal de Justicia y veremos si nuestra sentencia es favorable.

4.Cuando es el   ayuntamiento el que nos realiza la liquidación y nos da un plazo para contestar, habrá que aprovechar ese periodo para interponer un recurso de reposición, pero no hay que olvidarse de realizar el pago

En la pagina de OCU , Han puesto a su disposición una calculadora para que pueda comprobar si la liquidación que le han aplicado es correcta. Si pagó de más y no hace más de cuatro años desde que usted pagó el impuesto, le recomendamos que solicite la devolución de ingresos indebidos de la diferencia entre lo que pagó y el resultado de aplicar el tipo impositivo a la fórmula que le hemos indicado.

https://www.ocu.org/inversiones/solicitud-devolucion-ingresos-indebidos-por-la-plusvalia-municipal-s4904574.htm

Tenga en cuenta que hasta que no agote la vía municipal no será necesario que pague ni tasas judiciales, ni abogado ni procurador, gastos que sí tendrá que abonar si tiene que recurrir en la vía contencioso administrativa.

Antes de iniciar la vía judicial también es aconsejable valorar cada caso, porque "no siempre va a compensar interponer un contencioso administrativo

Adjuntamos enlace a modelo de la ocu para realizar la reclamación

https://www.ocu.org/dinero/renta-impuestos/modelos/solicitud-devolucion-ingresos-plusvalia

¿ quien debe pagar la contribucion IBI el comprador o vendedor ?

 Ante muchas de las consultas recibidas sobre el pago de la contribucion , les comentamos que

Según el artículo 75 de la LRHL (ley reguladora de hacienda local), el periodo impositivo coincide con el año natural y el IBI (contribución de la vivienda) se devenga el primer día del año. Ello implica que las variaciones de orden físico, económico o jurídico en los bienes gravados, no alteran la cuota del impuesto del ejercicio en que se produzcan, sino que tal como prevé el artículo 75.3 de la LRHL, las variaciones tendrán efectividad en el periodo impositivo siguiente a aquel en que tuviese lugar.

En un lenguaje más claro quiere decir que :

El titular del impuesto es el propietario a día 1 de enero. En ese sentido no hay nada que hacer. Al titular de la propiedad al 1 enero es al que el ayuntamiento va a girar el impuesto.

Otra cosa es que haya un pacto en escrituras entre comprador y vendedor en sentido contrario, pero es un acuerdo interno. El ayuntamiento seguirá girando el impuesto al vendedor y este deberá presentárselo al comprador para que se lo satisfaga.
 

Si el vendedor no está muy pendiente, el IBI  vendrá devuelto y el ayuntamiento terminará embargando las ctas corrientes del vendedor Por supuesto recomendamos que al año siguiente verifiquemos que el IBI esté cambiado de titular

Si al realizar la compraventa está asesorado por un buen agente inmobiliario , debe solucionarle cualquier duda en la compraventa

QUE SE ESTA HACIENDO EN LA PRACTICA

- Solemos indicar en el contrato de arras , que comprador y vendedor , deben pagar la parte proporcional del IBI   en base a la fecha del año en que se escritura la vivienda 

Este detalle , debe quedar reflejado en la escritura de compraventa , 

Hay que tener en cuenta que el recibo suele emitirse a partir de junio y que suele llegar al titular que tenga la vivienda fiscalmente al final de año anterior  . Por lo que tambien es muy interesante ( y obligatorio )  presentar  la plusvalia municipal en el ayuntamiento en los proximos 20 dias posteriores a la firma de escritura y quedarse copia sellada de su presentacion 

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¿COMO REALIZA HACIENDA LAS VALORACIONES A EFECTOS FISCALES?

En primer lugar se tiene en cuenta la ubicación. Incluso en una misma calle no valen igual los inmuebles de una acera que los de enfrente. La superficie de la propiedad en segundo lugar y como tercer elemento a tener en cuenta la antigüedad de la finca registral
También son fundamentales y sirven de referencia los valores a los que se escrituran viviendas similares en la zona.
Se crean las denominadas áreas de valor razonablemente uniforme. Con todos estos datos los técnicos fijan el “valor mínimo de referencia “de cada propiedad. Si escrituró por debajo de esos valores Hacienda Investigará.
Teniendo la escritura de compraventa y el IBI, en la agencia www.juanrivero.es sabemos los valores mínimos que hacienda estima para cada vivienda, y lo que es mas importante le podemos indicar en que circunstancias se están generando inspecciones.

LOS CHOLLOS INMOBILIARIOS ¿IMPLICAN RIESGOS FISCALES?

Según hacienda un tercio de los compradores declara valores de compra por debajo del mínimo
Si ya han pasado unos meses desde que adquirió su vivienda y cree que compró a un precio cercano al chollo, podría recibir una notificación de la Conserjería de Hacienda de la Comunidad, recordándole que: pudo comprar por un valor inferior a lo que la Hacienda Autonómica cree que vale esa vivienda
Existen tablas de valoración de todas las propiedades de la región, a efectos de indicar los impuestos a pagar por las transmisiones patrimoniales, actos jurídicos documentados, sucesiones y donaciones
En las diferentes zonas de la provincia los valores se van actualizando periódicamente, por lo cual en algunas poblaciones los valores se revisaron justo durante el boom inmobiliario y lógicamente al alza. Teóricamente ahora se deberían revisar a la baja. (Eso aún estoy por verlo)
Dado que las transmisiones patrimoniales gravan el bien y no el valor de escritura, si un cliente alega que encontró un chollo, no servirá de mucho como excusa para pagar menos impuestos
Hay dos circunstancias que admite la ley para pagar menos
a) un mal estado de conservación.
b) La zona se ha degradado, por ejemplo con : botellonas , ruidos de trafico aereo ó construcción de autovia ruidosa ( metro etc )
Estas circunstancias habría que probarlas documentalmente
De esta forma podríamos valorar la vivienda hasta por un 20 % menos
En la agencia www.juanrivero.es contamos con las tablas de valoración fiscal adecuadas a cada zona y le podremos informar para que se evite sorpresas desagradables.

¿ EL VENDEDOR DEBE PAGAR LA PLUSVALIA?

Incluir una cláusula en un contrato de compraventa de una vivienda que obligue al comprador a hacerse cargo del impuesto de plusvalía es abusivo, y como tal, nulo. Así se recoge en una sentencia de la audiencia provincial de Cáceres, que considera que se trata de una condición impuesta al comprador que le perjudica notoriamente
El impuesto de plusvalía grava el beneficio que ha experimentado el bien vendido, un beneficio que ha tenido el que vende el piso. Por ello la carga tributaria no puede recaer en el comprador, que nada ha obtenido, aunque figure en el contrato, según dicta la sentencia
Cargar al comprador con el pago del tributo es una práctica que algunos compradores tratan de conseguir mediante la introducción de una cláusula que así lo disponga en el contrato de compra-venta y que generalmente no es negociada sino impuesta por el vendedor. “de todos es conocida la posición dominante de las promotoras en este tipo de contratación en la que no se admite la negociación individualizada de las cláusulas contractuales”, argumenta la sentencia .

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Los nuevos tipos impositivos del IVA

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es uno de los impuestos que ha sido subido por la recién reforma fiscal que el gobierno pretende introducir con la Ley de Presupuestos Generales del Estado y entrará en vigor a partir de Julio de 2010. Este impuesto grava sobre el consumo de cualquier producto o servicio, pero en función del tipo de producto se aplica un tipo impositivo u otro.
• IVA general: pasará de 16% a 18%. Es el tipo impositivo general y se aplica a la mayoría de los productos y servicios: ropa, calzado, mobiliario, electrodomésticos, bricolaje, tabaco, bebidas alcohólicas …
• IVA reducido: pasará del 7% a 8%. Aunque la lista es muy larga, los principales bienes y servicios a los que no aplica este tipo son los alimentos no incluidos en el IVA súper reducido, transporte de viajeros; servicios de hostelería; entradas a espectáculos; servicios funerarios; peluquerías; dentistas; edificios, viviendas y y complementos para el diagnóstico o alivio de enfermedades.
• IVA superreducido: inalterado en el 4%. Se gravan con este IVA bienes y servicios calificados como de primera necesidad: pan, leche, quesos, huevos, verduras, frutas, hortalizas y tubérculos naturales, que no hayan sido modificados de ninguna forma. También se aplica este tipo de IVA a libros, periódicos y revistas no publicitarios; medicamentos de uso humano; sillas de ruedas para minusválidos y prótesis y Viviendas de Protección Oficial (VPO).
La modificación del IVA generará mayor impacto sobre la compra de la vivienda de nueva construcción, que significará un encarecimiento de unos 2.000€ a partir de julio de 2010, por lo que generará una mayor demanda de compra hasta esa fecha.
A partir de julio de 2010, las viviendas de segunda mano contarán de cierta ventaja fiscal con respecto a las viviendas de nueva construcción a la hora de realizar una compra, al ser gravada con un 7% del Impuesto de Transmisión de Patrimonio (ITP) en lugar del 8% de IVA.
Por último cabe destacar que para una familia media que tenga unos gastos mensuales de 700€ esta subida supondrá unos 100€ aproximadamente más al año en concepto de IVA

HACIENDA PUEDE RECLAMAR MAS IMPUESTOS EN LA COMPRAVENTA

cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. la razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. en caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
la sorpresa del comprador
así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, no reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
el valor mínimo de una casa, según hacienda
el valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. en algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. este es el caso de andalucía o Cataluña
en cataluña y en andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
en cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. de esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
en caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
De estos y muchos otros detalles de la compraventa , le podemos informar en la agencia www.juanrivero.es

REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

En su propuesta, el Gobierno no acepta la exigencia del PP de retirar la subida del IVA a partir de julio, pero sí propone rebajas en algunos casos.
Se aplicará un IVA reducido del 8% durante dos años y a partir del 1 de julio para todo tipo de obras de rehabilitación de viviendas.
Además, los contribuyentes con una renta inferior a 33.007 euros podrán aplicarse una reducción en el IRPF de las obras de rehabilitación energética, de instalaciones de suministros o de accesibilidad para personas con movilidad reducida que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2012 con el límite de 12.000 euros por vivienda. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición.
El Gobierno calcula que más de la mitad del parque inmobiliario tiene ya una antigüedad superior a los treinta años y que la medida generaría 350.000 empleos.

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• LA SUBIDA DEL IVA ANUNCIADA POR EL GOBIERNO ENCARECERÁ LAS VIVIENDAS UNA MEDIA DE 2.000 EUROS

El impuesto que se aplica a la compra de casa se incrementará un punto, del 7% al 8%.

En la Comunidad de Madrid, la patronal estima que la subida será de media casi 3.000 euros.
Las voces contrarias a la subida de impuestos anunciada por el Gobierno siguen aflorando. Las últimas han llegado desde el sector inmobiliario. El precio medio de una vivienda nueva libre se encarecerá en 1.924 euros como consecuencia del incremento de un punto (del 7% al 8%) del tipo de IVA que se aplica al sector anunciado por el Gobierno, según los cálculos de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). En la misma dirección crítica ha apuntado el G-14.

El presidente de la patronal, José Manuel Galindo, ha criticado que la medida fiscal contribuirá a desincentivar la demanda de vivienda y que va así "en contra" del necesario fomento de las compraventas de pisos, "que es lo que el sector ahora necesita".

Además, según indica Galindo, el importe adicional que supone la subida del IVA no se incluye en la financiación bancaria de la compra de la vivienda, sino que debe provenir de los ahorros del comprador. Por ello, estima que "la medida encarece la vivienda y su financiación, con lo que desincentiva la demanda".

Asimismo, la patronal denuncia que el aumento del impuesto se registrará además en el momento en el que los precios de los pisos se están "ajustando". "Lo que hay que buscar son medidas que garanticen la solvencia de la demanda de vivienda, tanto en el precio de los pisos como en su financiación o mediante ayudas", solicitó Galindo.

La APCE ha realizado el cálculo sobre impacto de la subida del IVA teniendo en cuenta un piso medio nuevo libre de 100 metros cuadrados construidos y un precio de 192.390 euros (en función de un precio medio del metro cuadrado en España de 1.924 euros).

En el caso de la Comunidad de Madrid, la patronal estima que la subida será de casi 3.000 euros (en concreto, unos 2.863 euros), al considerar que el precio medio de un piso de estas características en la región se sitúa en 2.863 euros por metro cuadrado.

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EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES , ¿culpable de la crisis inmobiliaria?

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es “el segundo mayor importe que se paga si la vivienda es de segunda mano, siendo lógicamente el propio precio de la vivienda el primero
El economista Avellaneda asegura que aunque el itp ha existido desde finales de los setenta, por aquel entonces la inflación rondaba el 15,20 y hasta el 25%, con lo que “ciertamente un 7% no era mucho en esa época”. “con una inflación del 18% anual un impuesto del 6% es absorbido por el precio del inmueble en cuatro meses”, dice para añadir que “si tuviésemos una inflación del 7% y me comprase una vivienda de segunda mano, necesitaría todo un año para poder venderla, si quiero recuperar los impuestos pagados”
Avellaneda también explica en su blog que el itp del 7% podría ser culpable de la burbuja inmobiliaria, al forzar el incremento del precio de la vivienda de segunda mano. El experto también dedica un párrafo a las comunidades autónomas al señalar que se han acostumbrado a mirar para otro lado porque este impuesto ha sido parte del león de la recaudación pero que ahora “lloran su ausencia con caídas del 50% de la recaudación”