HACIENDA PUEDE RECLAMAR MAS IMPUESTOS EN LA COMPRAVENTA

cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. la razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. en caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
la sorpresa del comprador
así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, no reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
el valor mínimo de una casa, según hacienda
el valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. en algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. este es el caso de andalucía o Cataluña
en cataluña y en andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
en cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. de esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
en caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
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¿QUÉ HACE VENDIBLE UN PISO? ¿QUÉ PRECIO ES EL ADECUADO?

bernando continúa explican que las dos variables principales que hacen vendible a un piso son: "buena localización y precio asequible". "En la actualidad, se considera una adecuada ubicación un lugar donde una familia dispone de múltiples servicios (numerosos colegios, comercios, médicos, etc.) en las proximidades de su residencia, así como buenas comunicaciones con el centro de la ciudad, las principales zonas de oficinas y las localidades limítrofes"
respecto al precio, "en numerosos casos, un precio atractivo es aquél que ha disminuido más de un 25% respecto al inicio de 2007. Si la rebaja del importe es muy elevada, pero la vivienda no está bien situada, su venta es difícil. Esto sucede con la mayoría de las promociones ubicadas en pequeñas localidades (población inferior a los 10.000 habitantes), en los nuevos ensanches de algunas capitales de provincia o en los barrios recién creados en ciudades próximas a las grandes urbes. Por otra parte, también entraña la comercialización del piso una gran dificultad si la localización es privilegiada, pero el precio no se ha procedido a reducir sustancialmente, sino sólo a “retocar” (disminución inferior al 10%)"
bernardos apunta que "desde el inicio de la crisis, un importante número de propietarios de pisos usados han bajado el precio poco y mal. Ésta es la principal causa por la que en muchas ocasiones la vivienda ofrecida no ha encontrado después de más de un año en oferta nadie que la compre y prácticamente ningún interesado". Algunos, continua, "se niegan a continuarlo bajando, desoyendo los consejos de los agentes inmobiliarios, ya que están convencidos de que ya lo han reducido en la cuantía suficiente. Además, estiman que pronto volverá a subir". Desde mi perspectiva, sentencia, "cometen una gran equivocación ya que no es ni mucho menos lo mismo que en algunas ubicaciones el precio se estabilice durante el 2010 a que éste recobre próximamente su tendencia alcista"

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"ANTES SE COMPRABA UN PISO TRAS VISITAR 4 Ó 5 VIVIENDAS, AHORA NI CON 50"

Gonzalo Bernardos, profesor de la universidad de barcelona , destaca en el informe de coyuntura inmobiliaria de grupqualitat que la inseguridad en los compradores de vivienda es una de los puntos más importantes que rigen el mercado inmobiliario. "Aunque tengan un elevado deseo de comprar un piso y dispongan del capital necesario para hacerlo, en la coyuntura actual a la mayor parte de la demanda le cuesta mucho decidirse"
en su opinión, en los últimos años, "los compradores tenían el temor de comprar excesivamente caro y los vendedores de vender demasiado barato", por lo que en la mayoría de las veces ambos se han decantado por un "me espero", que no siempre es acertado
según bernardos, los compradores andan a la caza del chollo, aunque "en algunas ocasiones no tienen para nada claro qué características debe poseer una vivienda para ser considerada como tal". hace cinco años, "un gran número de parejas compraba una vivienda después de haber visto únicamente cuatro o cinco. La última observada les gustaba y tenían la certeza de que si no se daban prisa, sería adquirida por otros o subiría de precio. En cambio, durante el año pasado, un significativo número de familias han llegado a mirar más de 50 pisos y han sido incapaces de tomar una decisión". incluso, añade, "al final, en algunas ocasiones han optado por el alquiler con opción de compra, por si el precio baja mucho más en el futuro"
y es que "en pleno boom inmobiliario, la demanda se conformaba con un piso 'correcto' y en cambio, ahora, una significativa parte de la misma, busca el ideal y no acepta sustitutos de inferior categoría"
el profesor indica que en muchos casos, "las dudas y vacilaciones han conducido a una decepción, ya que después de múltiples reflexiones y bastantes meses, la correspondiente familia ha conseguido tomar una decisión: de las viviendas visitadas hay tres que estarían dispuestos a comprar. La sorpresa es monumental cuando comprueban que todas ellas ya han sido vendidas", algo que está pasando mucho en determinados barrios de Barcelona y Madrid. "Después de la decepción, llegan las prisas y el choque con la realidad. Ésta no es otra que en las grandes ciudades españolas, especialmente en los distritos habitados por la clase media donde la oferta es limitada, el número de chollos cada vez es menor", argumenta bernardos, quien recomienda "no confundir los deseos de que la vivienda va a bajar mucho, con la realidad"
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RECOMENDACIONES DE IDEALISTA.COM

1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía

2) lo importante es el precio, no los descuentos
los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad

3) se vende poco
los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. el 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden

4) lo que se vende está por debajo del precio medio
lo que está al precio medio de la zona no se vende. idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona

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COMO HACER UNA VENTA RAPIDA . ERRORES A EVITAR

el equipo comercial de gilmar presume de vender viviendas en una promoción de las rozas en tiempo record, mientras que hay alrededor de 100 viviendas anunciadas en idealista.com que llevan más de cinco años a la venta. ¿en qué se diferencian? ¿qué aciertos o errores cometen sus dueños?
desprenderse de una casa de forma rápida no es imposible, sólo es cuestión de no cometer errores y transformarlos por aciertos. aquí van algunos errores que debemos evitar extraídos del último artículo de el país en el que se ha consultado a expertos de gilmar, Look & Find, Izadi Consultores, Re/Max, BNP Paribas Real Estate, Tasaciones Hipotecarias AVM y Sociedad de Tasación
1) precio
ser realista y poner un precio que permita la venta en el menor tiempo posible es la gran clave. muchos dicen que no hay más secreto y alertan que en un entorno bajista de precios cada día que la vivienda pasa a la venta, vale menos
2) ser pasota
en este mercado, la paciencia cuesta dinero. los primeros 15 días a la venta son los que más eficacia tiene la publicidad de un inmueble y cuando más interés despierta. aprovecharlos es clave y "jugar" a la antigua estrategia de "no tengo prisa por vender y por eso pongo el precio alto" no funciona ahora
3) cerrarse en banda a rebajar
nadie obliga a un vendedor a bajar el precio de su vivienda, pero si se quiere vender una casa conviene ser competitivos en precio. ver que tu casa es de las más caras del barrio y cerrarte a rebajar el precio no es la mejor forma de vender. de hecho, algunos aconsejan poner el precio adelantado, es decir, poner el precio que podría tener esa casa dentro de seis meses en un mercado bajista como el actual
4) no dejarse asesorar
calcular el precio de tu casa puede ser complicado en un entorno como el actual. además, los propietarios siempre suelen aportar un valor "sentimental" a la casa que los compradores no tienen por qué tenerlo. ponerse en manos de un profesional o alguna tasadora que ayude a poner un precio adecuado y catalice las visitas a la vivienda suele ser una buena idea. ahora hay mucha competencia por vender y toda ayuda "contra el vecino" que también vende su casa es poca
5) rechazar ofertas
en un mercado bajista rechazar ofertas puede ser sinónimo de lamento posterior. eso sí, hay que diferenciar entre los que realmente hacen una oferta coherente y los que hacen una oferta temeraria a sabiendas que se va a rechazar, es decir, hay que saber diferenciar un posible comprador de un cotilla
6) nervios al enseñar la casa
No conviene dar sensación de desesperación al vender la vivienda ni tampoco exagerar en exceso los aspectos positivos de la vivienda
7) firmar papeles con quien no debe
los expertos también recomiendan no firmar un contrato de arras ni recoger la señal sin estar seguros de que el comprador va a conseguir una hipoteca. la tentación de firmar algo es elevada, ya que supone un paso ante la ansiada venta, pero también supone paralizar la venta de tu vivienda un par de meses hasta la firma. si el comprador no consigue la hipoteca puede quedarse con la señal si el contrato está bien hecho, pero si ésta es baja, probablemente se haya perdido más dinero y quizás algún comprador serio por quitar el cartel de se vende al estar comprometido
8) trabajar con los profesionales
a vece se huye de los agentes inmobiliario, pero si no se quiere complicar la vida ni que la venta del piso supongo un quebradero de cabeza es recomendable ponerse en manos de expertos, ya que nos ayudarán y facilitarán todo el proceso. no tendremos ni que enseñar la casa, ni que atender llamadas de cotillas, ni preparar más papeles que los necesarios ni que pelear cara a cara con el vendedor el precio
9) poner precio diferente en varios sitios
si el particular pone un precio en un anuncio y la inmobiliaria pone otro genera desconfianza. tu vivienda tiene que estar al mismo precio en todos los sitios en los que se venda, independientemente de quien gestione la venta
10) hacer un anuncio poco atractivo
se puede poner el anuncio en diferentes idiomas si está en una zona propicia para los extranjeros y sobre todo hay que hacer un anuncio atractivo. un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. Uno con vídeo casero, un 64,4% más y, con vídeo profesional, un 423,5% más. Y un anuncio con visita virtual se visualiza un 220,9% más. Los recursos gráficos son vitales

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RAZONES PARA EL NO POR PARTE DE UN AGENTE

Nos hacemos eco de una serie de negaciones bastante lógicas que la asociación inmobiliaria de Pontevedra ha comunicado y con la que estamos totalmente deacuerdo
-No, al desánimo
- No, al estancamiento y a la espera del futuro
- No ofrezcamos viviendas o construcciones “dudosas” sin plazo de entrega
- No ofertemos propiedades sobrevaloradas
- No, a aceptar ofertas de esos "aprovechados" de las crisis
- No, al vale “todo” para vender
- No, darle esperanzas al cliente final de una propiedad que sabemos de antemano que no pueden comprar o no pueden mantener la cuota hipotecaria
- No, a la competencia desleal
- No, a las reventas ilegales
- No, a trabajar por una comisión “inadecuada
Hay que trabajar cada día con mas calidad ,
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REHABILITACIÓN DE VIVIENDAS

En su propuesta, el Gobierno no acepta la exigencia del PP de retirar la subida del IVA a partir de julio, pero sí propone rebajas en algunos casos.
Se aplicará un IVA reducido del 8% durante dos años y a partir del 1 de julio para todo tipo de obras de rehabilitación de viviendas.
Además, los contribuyentes con una renta inferior a 33.007 euros podrán aplicarse una reducción en el IRPF de las obras de rehabilitación energética, de instalaciones de suministros o de accesibilidad para personas con movilidad reducida que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2012 con el límite de 12.000 euros por vivienda. A partir de dicho umbral de renta, el importe de la deducción irá decreciendo hasta su desaparición.
El Gobierno calcula que más de la mitad del parque inmobiliario tiene ya una antigüedad superior a los treinta años y que la medida generaría 350.000 empleos.

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EL GOBIERNO RESUCITA LA BANCA PÚBLICA PARA LAS PYMES

El Gobierno ha resucitado el concepto de banca pública al proponer a los partidos políticos que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) preste directamente a las pequeñas y medianas empresas.
En el documento remitido a los grupos parlamentarios con los que pretende alcanzar acuerdos de Estado, el Ejecutivo plantea que el ICO pueda prestar directamente a las pequeñas y medianas empresas un máximo de 200.000 euros a cada una de ellas "asumiendo el riesgo al 100%" en caso de impago.
Como el ICO no dispone de oficinas en toda España, el Gobierno convocará un concurso público para que una entidad privada se encargue de la gestión y comercialización de estos nuevos créditos.
Ademas, el Gobierno propone mejorar el apoyo a las pymes estableciendo 30 días como plazo máximo de pago por parte de las Administraciones Públicas y de 60 días para las grandes empresas.