NUEVO FONDO DE RESCATE PARA BLINDAR EL EURO

La unión europea acordó una minirreforma del tratado de Lisboa, que solo lleva un año en vigor, para defender el euro. la modificación permitirá la constitución de un fondo de rescate permanente para intervenir en defensa de los países en dificultades a partir de 2013. el acuerdo fue alcanzado por unanimidad
La decisión vino acompañada del anuncio de una ampliación de capital del banco central europeo (BCE), la mayor llevada a cabo en sus 12 años de existencia – de 5.760 a 10.760 millones de euros-, que pretende reforzar la entidad de cara a la crisis de deuda
La reforma del tratado supone la inclusión de un párrafo que posibilita a los estados miembros del euro a establecer un mecanismo de estabilidad que se pueda activar con el fin de proteger la estabilidad de la eurozona en su conjunto, si bien señala que cualquier petición de ayuda estará sujeta a estrictas condiciones

CALMA EN EL EURIBOR

La media del euribor a 12 meses, va a cerrar diciembre al 1,53%, apenas una centésima por debajo del nivel de Noviembre Durante diciembre, el euribor ha vivido en un mar en calma, sin apenas moverse. El motivo lo encontramos en que durante los últimos días se ha calmado la escalada de miedo en la crisis de financiación a los bancos y todo el mundo sigue sin hablar de subidas de tipos a corto plazo en Europa

Pese al descenso mensual, el dato de diciembre estará por encima de su nivel de hace 12 meses (1,24%), con lo que las hipotecas con revisión anual subirán nuevamente, aunque de forma moderada

¿Qué hará el euribor en enero de 2011?

Los expertos siguen sin ver cercano el momento de una subida de tipos de interés en Europa, lo que unido a que recientemente no se ha recrudecido la tensión financiera hace pensar en otro mes de paz y tranquilidad para el euribor, que seguirá por estos niveles

A los que les toque revisar de forma anual como semestral su hipoteca con el dato de enero 2011 verán como la cuota se encarece levemente, es decir, que aunque suba seguirán pagando cuotas bajas .

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¿ PODEMOS SUPERAR LA CRISIS?

España debe bajar su déficit en 9,4 puntos porcentuales en la próxima década, una de las reducciones más drásticas del mundo, según el Fondo Monetario Internacional... que además pide un recorte en las prestaciones sanitarias de nuestro país para reducir la deuda

Pienso que :
antes de perjudicar a las pensiones,
bajar sueldo a funcionarios
subir impuestos
eliminar subvenciones a la compra de viviendas
recortar las prestaciones sanitarias
inversiones en infraestructuras
etc

a lo mejor se podría , ¡ que digooo….. yoooo..! desde mi desconocimiento..


- ELIMINAR EL SENADO, es una cámara inútil, dicho por los mismos senadores.
Noruega, Duecia, Dinamarca, no tienen senado, Alemania solo 100 senadores, EE.UU. un senador por cada estado.
Los grandes teóricos del derecho internacional y constitucional (duverger, jellinec, etc.) opinan que es una cámara innecesaria, prescindible y que está en extinción.
¿por qué tenemos que mantener una cámara estéril, vacía de contenido, ya pasada de moda.
¡¡ fuera el senado, ya !! eliminándolo nos ahorraremos 3.500 millones € cada año.

- eliminar la pension viatalicia de todos los diputados, senadores y demás "padres de la patria".

-revisar los sueldo de estos alcaldillos de tres al cuarto que se ponen los sueldos que les da la gana (ej. el actual de Calviá, Mallorca, que cobra más que el presidente del gobierno de España).

Cambiar las leyes, y ademas de carcel para los ladrones, obligar a que todo el dinero que han robado los politicos y demas "adjuntos" vuelva a las arcas de las comunidades donde han sido robadas.

- TODOS los coches oficiales (cosa que se hizo hace 40 años en los Pactos de la Moncloa y funcionó, "no es posible que tengamos mas coches oficiales que USA").

- Anular TODAS las tarjetas VISA oficiales y poner en la calle a TODOS los "cargos de confianza"
(tenemos funcionarios de sobra para encargarse de esas labores).

- TODOS los diplomáticos excepto un embajador y un consul en cada pais.
("No es posible que malgastemos en esto mas que Alemania y El Reino Unido"). ¿ Que es eso de embajadores para algunas comunidades autonomas?. Cuanto nos cuesta al pais

Con eso, y con rebajar un 30% las partidas 4, 6 y 7 de los PRESUPUESTOS GENERALES DEL ESTADO (adiós "transferencias a sindicatos, partidos políticos, fundaciones opacas y chupopteros varios") se ahorrarían mas de 45.000 millones de Euros, no haría falta tocar las pensiones y los sueldos de los funcionarios. Tampoco haría falta recortar 6.000 millones de Euros en inversión pública.

- Congelar las pensiones es injusto, es desconocer unos derechos adquiridos, condenar al hambre a muchos de aquellos que merecen nuestro respeto.
Reducir el sueldo de los funcionarios es injusto, es desconocer unos derechos adquiridos de trabajadores muchos de los cuales también merecen nuestro respeto.
Tiene razón el FMI cuando dice que "un buen plan de ajuste podría incluso acelerar la actividad económica", pero desde luego no es el plan de Zapatero.

-

FIN DEDUCCION FISCAL POR COMPRA VIVIENDA

En diciembre 2010 sabremos el estado en el que quedará la deducción por adquisición de vivienda habitual.
Si la propuesta de ley continúa adelante, la deducción más relevante de nuestra declaración, por cuantía , como la conocemos actualmente, dado que la futura Ley de Presupuestos Generales del Estado restringiría sensiblemente su práctica, al establecer las siguientes propuestas:
• Para aquellos contribuyentes cuya base imponible fuera igual o inferior a 17.707,20 euros anuales, la desgravación se mantendría como hasta ahora.
• Para quienes su base imponible estuviera comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales, la base de deducción sería de 9.040,00 euros, menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.
• Quienes tuvieran una base imponible superior a 24.107,20 euros anuales no podrían desgravarse por la compra de una vivienda.
No obstante lo anterior, las nuevas limitaciones no AFECTA A los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda antes del 31 de diciembre 2010

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LOS BANCOS RECHAZAN SOBRE EL 70% de los préstamos hipotecarios

Según el consejo general de los colegios de agentes de la propiedad inmobiliaria (coapi). En la comunidad valenciana, Murcia y Almería son las regiones donde más hipotecas se rechazan, sobre un 80%
La dificultad a la hora de acceder a un crédito para comprar una casa se ha ido endureciendo con el paso del tiempo. Así, el porcentaje de rechazo de préstamos hipotecarios se ha multiplicado desde 2007, cuando se echaban para atrás una de cada tres hipotecas solicitadas, hasta la actualidad, cuando se rechazan dos de cada tres. El estudio ha sido llevado a cabo por el consejo general coapis de España mediante la realización de un cuestionario escrito y entrevista personal a una muestra seleccionada de agentes de la propiedad inmobiliaria (API)


según el estudio, las regiones donde más difícil resulta obtener una hipoteca son la comunidad valenciana (donde se rechazan el 83% de las solicitudes), Murcia y Almería (79%), Cataluña (77%) y Andalucía oriental, salvo Almería (70%). en el lado opuesto en cuanto a la facilidad de obtener una hipoteca se sitúan la rioja y Navarra, donde sólo se echan para atrás el 50% de las hipotecas solicitadas. le siguen castilla y la mancha y castilla y león (donde se niegan el 53%), Galicia (54%), Asturias y Cantabria (55%)
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MOROSIDAD, EMBARGOS COMO PROCEDER

Si actualmente se encuentra en situación de impagos con los bancos lo normal es que esté estresado y aturdido , limitando su situación de toma de decisiones , en un estado emocional de debilidad

No es raro que padezcas insomnio; que trates de afrontar el problema que le estresas, olvidarse de el y eso, es lo que no debes hacer: Debes actuar, puesto que, por mas que te lo ocultes, la situación se agrava mes a mes . Deberá asesorarse con profesionales de experiencia y que puedan tener la mente mas fría ante esta situación.

Estrategias a seguir:
La mejor es afrontar el problema , actuar y buscar personas con experiencia que nos aporten soluciones
La peor es olvidarnos del problema y esperar que se resuelva sin que hagamos nada

Actúe con prontitud para preservar sus intereses . Los intereses bancarios , penalizaciones y gastos judiciales se multiplicaran , por lo cual actuar es primordial

En la agencia www.juanrivero.es tenemos experiencia y hemos realizado negociaciones con éxito con BBVA , BANESTO y otros bancos , preservando con éxito los intereses de nuestros clientes
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NUNCA ESPERE A UNA SITUACION IRREVERSIBLE

ESTADISTICAS de visitantes

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Cada vez tenemos mas seguidores españoles y de otros paises del mundo . Estos seguidores garantizan el flujo constante tanto de clientes compradores como vendedores

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RENOVACION INMOBILIARIA ANTE LA CRISIS

EL 21 de octubre tuvimos la oportunidad de asistir en Madrid a la reunion a nivel nacional de los TOP PRODUCER del sector inmobiliario.

Pudimos compartir nuevas tecnicas , planes de marketing y metodos para agilizar las ventas en la situacion actual

Damos las gracias a los ponentes por la claridad de las ideas expuestas y su aplicacion practica .
http://www.escuela-aefi.com/aefi/index.php/ponentes

Excelentes las ponencias de los expertos: German Rosas, Juan Haro, Sergi Verge, Angel Gómez, Víctor Vilar y José Antonio Matallanos.



Todos son Invictus, como los demas asistentes " no vencidos" por la actual situación del sector y económica

Tambien damos las gracias por la titulacion " consultor CMR " recibida por toda la formacion realizada en el presente año 2010


Desde aqui felicitamos por el exito de este evento a D. Ignacio Castillo , director de AEFI
http://www.escuela-aefi/

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PRIMERA SENTENCIA JUDICIAL QUE ANULA LA CLÁUSULA SUELO

La empresa Legalitas nos facilita la siguiente infomacion sobre las clausulas SUELO y TECHO
La cláusula suelo es una condición que existe en muchos contratos de préstamo hipotecario con tipo de interés variable, y que impide que el tipo de interés aplicable baje de un determinado porcentaje (cláusula suelo), por mucho que descienda el tipo de interés de referencia (el EURIBOR, por lo común); este pacto suele estar acompañado de otro que impide que el tipo de interés aplicable supere un máximo (cláusula techo).
En la práctica, está generando que la bajada de tipos de interés que se viene produciendo en los últimos años pueda beneficiar a los prestatarios que tuvieran esta cláusula suelo en sus contratos.
No existe ninguna ley específica que prohíba las cláusulas suelo (como sí ha sucedido con otras, como la relativa al redondeo), pero una reciente sentencia de un Juzgado Mercantil de Sevilla ha declarado la nulidad de la cláusula suelo que existiera en los contratos de préstamo de las entidades BBVA, CAJAMAR y CAIXA GALICIA.
La consecuencia práctica de la supresión de la cláusula suelo es su no aplicación en lo sucesivo, y la devolución de las cantidades indebidamente pagadas por las cuotas a las que se hubiera aplicado un tipo de interés superior al de referencia (más el diferencial) que sin la cláusula suelo hubiera correspondido.
Aunque la sentencia no es firme, sí es un precedente que, cuanto menos, facilita un argumento jurídico para poder presentar una reclamación extrajudicial contra cualquier banco que haya impuesto dichas cláusulas.
Para ello, los abogados de LEGÁLITAS nos informan que pueden estudiar cada escritura de préstamo y calcular las cantidades que en su caso se hayan pagado de más; incluso pueden redactar el escrito correspondiente para que el cliente esté asistido siempre que lo necesite

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DESAPARECEN LOS ESTIMULOS FISCALES AL FINALIZAR EL 2010

Los compradores se van dando cuenta que todo el que compre una vivienda antes del 31 diciembre del 2010 podrá deducirse anualmente hasta un 15% sobre un máximo de 9.015 € durante el tiempo de vida de la hipoteca

A partir del 1 de enero al comprar una vivienda solo se podrán beneficiar de esta desgravación las rentas inferiores a 17.070€. La máxima deducción ira en disminución hasta los 24.107 € de ingresos anuales

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¿ EL VENDEDOR DEBE PAGAR LA PLUSVALIA?

Incluir una cláusula en un contrato de compraventa de una vivienda que obligue al comprador a hacerse cargo del impuesto de plusvalía es abusivo, y como tal, nulo. Así se recoge en una sentencia de la audiencia provincial de Cáceres, que considera que se trata de una condición impuesta al comprador que le perjudica notoriamente
El impuesto de plusvalía grava el beneficio que ha experimentado el bien vendido, un beneficio que ha tenido el que vende el piso. Por ello la carga tributaria no puede recaer en el comprador, que nada ha obtenido, aunque figure en el contrato, según dicta la sentencia
Cargar al comprador con el pago del tributo es una práctica que algunos compradores tratan de conseguir mediante la introducción de una cláusula que así lo disponga en el contrato de compra-venta y que generalmente no es negociada sino impuesta por el vendedor. “de todos es conocida la posición dominante de las promotoras en este tipo de contratación en la que no se admite la negociación individualizada de las cláusulas contractuales”, argumenta la sentencia .

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EL AJUSTE DURA YA 3 AÑOS

en los últimos meses hemos sobrepasado la barrera de los tres años de ajuste inmobiliario (ver histórico de idealista.com). ni el más incrédulo duda ya de que los precios de la vivienda han bajado en España. el mercado se ha decantado por un ajuste lento y largo y nadie sabe aún cuando acabarán los descensos

Atrás quedan ya las subidas del 17% anual, las declaraciones negando la crisis inmobiliaria o las previsiones de una corrección pasajera

Nos encontramos en una crisis que pasará a la historia, como lo hizo la corección inmobiliaria de principios de los años 90. en este periodo la vivienda ha bajado ya un 21% en términos nominales, pero el retroceso es mayor si la estudiásemos en términos reales (aplicando la inflación)

Actualmente nos encontramos en un momento de caídas constantes, aunque cada vez son menores y con la sensación de que los próximos meses serán cruciales. el impacto de la nueva normativa de provisiones a la banca en otoño y el fin de las desgravaciones para muchos ciudadanos el próximo 1 de enero son hitos importantes y que habrá que ver cómo afectan al mercado

Todo esto corre en paralelo con una recuperación débil de la economía y con un mercado laboral que ha reducido su número de parados. además, "pilla" al mercado inmobiliario con un cierto equilibrio de fuerzas, ya que por primera vez en años el número de comunidades autónomas que bajan ha sido igual que el de las que suben de precios-

Son demasiadas interrogantes abiertas que deberán solucionarse en el próximo curso, ¿cómo crees tú que afectarán todas ellas a los precios y a las ventas de viviendas?

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APROVECHAMOS LAS DEDUCCIONES FISCALES HASTA DICIEMBRE 2010 Ó NOS LA JUGAMOS A VER SI BAJAN MAS LAS VIVIENDAS

Si ya has perdido el tren del IVA (ha subido en julio del 7% al 8%), no te pierdas ahora el de las deducciones por vivienda. Sólo por haber dejado pasar el mes de junio, ya has perdido la oportunidad de ahorrarte 3.000 euros (para una vivienda de más de 190.000 euros),. Si dejas pasar diciembre, además, pierdes la posibilidad de deducirte hasta 9.015 euros todos los años.
Si has pensado comprar a partir de enero de 2011, tienes que echar cuentas para saber si la potencial bajada de precios te interesa o si, por el contrario, te merece más la pena comprar antes del 31 de diciembre y acogerte a las actuales deducciones. Por lo menos, tienes que saber cuánto tiene que bajar el precio de la vivienda que te interesa como para que te compense perderte la deducción fiscal anual.

Vamos que si compras a partir de 2011, te costará un 8% más de esfuerzo. Si tenemos en cuenta que las familias que compraron una vivienda el año pasado destinaron el 29% de sus ingresos brutos anuales a esa adquisición (descontadas las deducciones fiscales), es para pensárselo.
Tampoco vale abrir una cuenta de ahorro–vivienda este año y comprar después. “Si se compra en 2011, se pierde la deducción por compra, aunque hayas abierto una cuenta ahorro–vivienda antes del 31 de diciembre de 2010. Sí se mantienen las deducciones de la cuenta”,
¿Pendiente de los precios?
Puede que estés esperando a que bajen los precios. Si es así, tienes que calcular cuánto te ahorrarás en precio en comparación con el dinero que te ahorrarías cada año en concepto de deducciones fiscales. Si ya tienes la vivienda localizada y dinero, la decisión fiscal más inteligente es comprar antes del 31 de diciembre: te ayuda a pagar menos por tu hipoteca y a tener más liquidez.
En la decisión de adquisición de una vivienda influye el precio. Parece que todavía hay recorrido a la baja. Habrá gente en la que prime más el miedo a perder la deducción que a una posible bajada de precios más adelante. Sin embargo, para un matrimonio puede suponer a lo largo de los años unos importes bastante fuertes.

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VACACIONES SI, PERO SEGURO

Puertas y ventanas, cerradas a cal y canto
Antes de partir de vacaciones, debes asegurarte de que puertas y ventanas están bien cerradas. Recuerda esto, especialmente, para aquellas ventanas y persianas que dan a los lugares más ocultos, como patios interiores o calles poco concurridas, ya que los intrusos suelen aprovechar estos accesos para colarse en las viviendas
Para aquellas ventanas que dan al exterior, se recomienda no cerrar del todo las persianas exteriores, para que no parezca que la casa está desocupada.

Asegúrate, además de que cada puerta que da al exterior cuenta con una cerradura con seguro o con un pasador. Es conveniente, también, instalar rejas en las ventanas de los sótanos o tragaluces, si cuentas con estos espacios en tu vivienda, y por extensión, en el resto de ventajas de la vivienda que dan al exterior.

Para las puertas correderas de cristal, puedes utilizar candados especializados, o reforzarlas con un listón de madera.

Si eres de los que tienen una terraza, porche recuerda no olvidar en ella ningún objeto de valor. Además, si dispones de presupuesto, puedes reforzar las puertas tanto de terrazas como de tejados.
En cuanto a los arbustos que cubran puertas o ventanas, se aconseja podar y cortar todas aquellas ramas que puedan utilizarse para trepar.

Y un último consejo: puedes iluminar las entradas, jardines o patios con un dispositivo de detección de movimiento, que




Cómo simular que hay alguien dentro de casa
Antes de entrar en casa, un ladrón procurará que la vivienda esté vacía, y observará no sólo si hay movimiento de entrada o salida de personas, sino también si se escucha algún ruido en el interior.
Para despistar al intruso, podemos dejar una radio, un televisor o una lámpara enchufada mientras nos ausentemos. Con la instalación de un temporizador, que encienda algunas luces o la radio automáticamente, puedes crear la ilusión de que hay alguien en el interior de la vivienda.

Otro truco muy fácil de poner en práctica consiste en programar el contestador automático: recuerda que un teléfono que no para de sonar es señal de que no hay nadie en casa.

Y un último consejo: si te marchas por una periodo corto de tiempo, deja algo de ropa tendida.



Los vecinos, buenos aliados contra los intrusos
Si vamos a ausentarnos varios días durante el verano, es muy aconsejable avisar a nuestros vecinos más próximos, indicándoles quién tiene una copia de las llaves de la vivienda y dejando un teléfono de contacto, en el que puedan localizarte fácilmente si ocurre algún problema.
Además, puedes pedir a algún vecino que vacíe tu buzón durante esos días, ya que un buzón a rebosar indica que la vivienda está deshabitada. Si es de confianza, puedes pedirle que guarde bajo su poder algún objeto que consideres de valor, y no quieras dejar en la vivienda.

Otra advertencia es que no escondas, bajo ningún concepto, una llave de la casa en el buzón, bajo el felpudo, o en una maceta. Siempre será mejor dejársela a un vecino, eso sí, de confianza.

Si eres tú el que se va a quedar en casa durante estas vacaciones, recuerda avisar a las fuerzas de seguridad si observas alguna persona extraña en tu edificio, y apunta las matrículas de los coches que actúen sospechosamente.

Y recuerde si desea comprar una buena vivienda en el aljarafe consulte nuestra web www.juanrivero.es tell 609032069

DETALLES ANTES DE SALIR DE VACACIONES

Ya lo tienes todo: las maletas, el pasaporte, las llaves del coche, la colchoneta hinchable, los nervios… Estás a punto de salir por la puerta de casa para marcharte unos días de descanso, y de repente te asaltan las dudas: ¿Desenchufo los electrodomésticos? ¿Dejo el calentador abierto? ¿Qué pasa con el agua? Si quieres evitar los accidentes mientras estás fuera, toma nota de estos sencillos consejos.

1. Antes de salir de casa, revisa que el calentador de agua esté apagado, y cierra la llave de paso del gas.

2. Deja la nevera en el mínimo de frío, para no desperdiciar energía.

3. Desconecta los aparatos eléctricos que no vayan a usarse y asegúrate de que los aparatos de climatización están apagados.

4. Comprueba que todos los grifos de la casa están bien cerrados.

5. Para una mayor seguridad, puedes cerrar la llave de paso del agua, que normalmente se encuentra en el recibidor de los edificios, para evitar problemas de fugas.

6. Los cuadros eléctricos modernos están equipados con protecciones que garantizan la seguridad de la instalación y el cuidado de los aparatos que se encuentran conectados a ella. Sin embargo, se aconseja desconectar los electrodomésticos que dispongan de componentes electrónicos, como ordenadores, impresoras, televisores o DVD’s, si cuentas con una instalación normalizada anterior al año 2005 que no esté equipada con protectores de sobretensión.
.
7. Nunca desconectes el cuadro eléctrico si tienes una alarma en casa. Tampoco lo hagas si vas a dejar comida en el congelador, o si has instalado un temporizador. Este último aparato consiste en una solución que, por un precio bastante económico, te permite simular durante tu ausencia que hay alguien en el interior de la casa.

8. Aunque no son obligatorios, se recomienda la instalación de interruptores diferenciales rearmables, debido a la comodidad que aportan. Su principal ventaja consiste en que si la electricidad salta, como puede suceder ante una tormenta, el interruptor diferencial reconectará por sí solo el circuito eléctrico, una vez superada la incidencia. De esa manera, si dejas funcionando un congelador, nunca tendrás la sorpresa de encontrarte los alimentos en mal estado a la vuelta de un viaje


9. El limitador de sobretensión es otro dispositivo que puede ayudar a mejorar la seguridad, aunque su principal función consiste en que tu consumo no supere la potencia contratada. Así, en caso de un disparo innecesario, como el que puede provocar un rayo, o de una sobretensión en la línea eléctrica, este dispositivo actúa saltando, esto es, cortando el suministro de luz. Con ello, protege los equipos conectados a la red eléctrica.

10. En cualquier caso, la mejor manera de estar tranquilos es realizar un correcto mantenimiento de la instalación y de los aparatos de gas conectados a la misma por parte de técnicos especializados, sometiéndote a las revisiones obligatorias.

Inmobiliaria www.juanrivero.es les desea felices vacaciones

COMO VENDER VIVIENDAS EN LA INSÓLITA REALIDAD ACTUAL

el mundo ha cambiado y el sector inmobiliario ha ido más allá, viviendo una auténtica revolución que pocos llegaron a imaginar. antes los pisos se "despachaban" y ahora cuesta dios y ayuda venderlos, pero se venden. las estrategias de ventas son muy diferentes y si no las sigues, te quedas fuera
el diario cinco días ha hablado con numerosos expertos sobre cómo acelerar y/o conseguir cerrar una venta de una vivienda en un entorno en el que parece misión imposible, pero que no lo es. entre las ideas de los expertos están:

- preguntarnos por qué vendemos la casa
el mercado sólo está para los que tengan que tomar decisiones y no siempre agradables. por lo tanto si no estás seguro de que tengas que vender tu casa, quizás sea mejor no hacerlo porque el mercado está muy duro y no está para vendedores con dudas, ya que no cerrarán la operación
- buscar ayuda para fijar un precio adecuado
el principal acelerador para vender una vivienda está en el precio y ahora no es tan fácil fijarlo. Los agentes inmobiliarios nos pueden ofrecen una buena orientación sobre cuál debe ser el precio, ya que tienen un conocimiento casi en tiempo real no sólo de las viviendas que se anuncian, sino sobre todo, de las que se venden y a qué precios se hacen
- pensar en el precio/m2 no en el descuento
los descuentos ya no son noticia porque están por todas partes y todos los compradores saben que lo que hay que mirar es el precio por metro cuadrado para saber si una vivienda nueva es cara o está a un precio atractivo. siempre hay que estar abiertos a negociaciones lógicas
- estado de la vivienda
en las viviendas de segunda mano hay que cuidar el estado de la vivienda. no siempre hay que hacer reforma, pero conviene que todos los detalles mínimos (bombillas, puertas, paredes...) estén en perfecto estado de revista. además, hay que "despersonalizar" la casa para que quien la vea no sienta que invade un casa familiar. un ejemplo de ello es guardar los retratos familiares
-AGENCIAS EXPERTAS EN LA ZONA
Hay que buscar autenticos expertos en la zona , con experiencia demostrable con nombres y direcciones de las ventas realizadas, que saquen las tasaciones y los prestamos adelante y que tengan experiencia demostrable en las negociaciones con la banca
- atender a los contactos
césar oteiza, director de operaciones de idealista.com, destaca que en la actualidad aún quedan sin atender muchos e-mails que reciben las agencias de posibles interesados perdiendo oportunidades de venta

La agencia www.juanrivero.es le ofrece una extensa experiencia en la zona del aljarafe , con nosotros podrá asesorarse con total confianza

FORMACION DE ALTO NIVEL

Parte del equipo de la agencia http://www.juanrivero.es/ ha realizado en Canarias una formación de alto nivel, donde se ha compaginado lo practico con lo teórico
El curso impartido por Ignacio Castillo, experto formador a nivel internacional, nos ha marcado muchas pautas sobre
- negociación en la compraventa
- tasación de viviendas
- captación
- negociación con entidades bancarias
Y otra serie de puntos que sirven para asentar parte de los conocimientos ya adquiridos y ver con una perspectiva más amplia las actuaciones necesarias para vender en esta crisis
Benefíciese de los conocimientos de uno de los mejores asesores inmobiliarios en esta zona en http://www.juanrivero.es/

LA QUIEBRA FANTASMA DEL EURO

La quiebra fantasma de España duró 48 horas, el tiempo necesario para que Bruselas aprobara su fondo de rescate
La fuerza de los hechos desencadenó una espirar de locura que tocó a España
Sólo bajo presión, por fin Zapatero se ha decidido a diseñar un plan de ajuste.
El pasado 10 de mayo la vicepresidenta económica Elena Salgado, acató las decisiones de Bruselas y se comprometió a reducir el déficit un 0,5% del PIB en 2010 unos 5.000 millones de € y de 10.000 millones de € para el 2011. El resultado fue un tijeretazo social, que llegó tras unos convulsos días en loa que se especuló con la caída de la economía española
“”España está en quiebra “se dijo el 7 de mayo.
¿Que ocurrió ese fin de semana ¿
Muchos opinan que España rozó la quiebra. En la 1ª semana de mayo la bolsa tuvo mucho nerviosismo, volatilidad y rumores de tal manera que registró la mayor caída desde el asunto Lehman Brothers. Cayó casi un 14% arrastrada por la banca Española. En menos de 30 minutos el Dow Jones dilapidó 1.000 puntos con una caída del 10 %, y el riesgo país de España alcanzó máximos históricos.
El mercado secundario de deuda pública no cruzó ninguna operación sobre activos españoles en las últimas horas de actividad ese día
José Feito, presidente del IEE, no duda al asegurar que España se encontraba en quiebra, José Feito se basa en que no había ninguna financiera que comprara deuda o bonos, ni públicos ni privados, aunque se llegó a ofrecer tipos de interés cercanos al 18%. Dejar caer a España hubiera supuesto la quiebra de otros países del €, puesto que arrastraría a la insolvencia al sistema financiero alemán y Frances.
Se salvó mas al € que a España.
Fueron las horas en las que el rumor de que el gobierno español estudiaba la posibilidad de solicitar un rescate a Bruselas se hacían más patentes. Y no tardó en hacerse realidad. Después de una reunión extraordinaria de los lideres de la zona euro y el FMI, se aprobó un plan de ayuda de 750.000milllones de € que la UE inyectó a Europa el pasado 10 mayo para evitar la bancarrota de otros países de la Eurozona.
La quiebra fantasma de España duró 48 horas, el tiempo necesario para que Bruselas aprobara en la madrugada del lunes 10 mayo su plan de rescate, momentos antes de que abrieran las bolsas Europeas.
Aún así, la cadena de despropósitos sobre la imagen de la economía española no había terminado a pesar de los esfuerzos de nuestro Ejecutivo por adoptar medidas y reformas, como la laboral, en un tiempo record. El 11 junio, el periódico Alemán Financials Times Deutchsland, aseguraba que los socios del € estarían analizando como encarar la próxima quiebra española. . Incidía en que el mecanismo de rescate no estaría previsto para ayudar a bancos y cajas, sino a estados. Bruselas no tardo en asegurar que no tenía conocimiento de ese rescate. El mal ya estaba hecho. . Rumor ó no se extendió como la pólvora.
El canciller alemán ha sido la más crítica con el gobierno español y esta semana alimento las críticas y dudas sobre nuestra solvencia
La canciller igual que ha aplaudido los planes de ajuste de estos países para luchar contra el déficit , también les ha culpado de ser los responsables de la frágil situación de la Eurozona.



¿ Y A PARTIR DE AHORA ¿
El futuro del euro está en duda . Los casos de Grecia y España son sintomáticos de los problemas a los que se enfrenta la UE. Grecia tiene un negro futuro. Su falta de competitividad elevada deuda corren en su contra.
En España la solución depende de la profundidad de las reformas y de . . .. .. . . Bueno opiniones hay para todos los gustos . La solución en los próximos meses , .. . .. . .. . .. Esperemos que no sean muchos

En la agencia www.juanrivero.es luchamos contra la crisis , poniendo en el mercado algunas de las mejores viviendas del aljarafe y obteniendo los mejores créditos hipotecarios del mercado. CONSULTENOS

LOS BANCOS ABREN EL GRIFO DEL CRÉDITO AL 100%

A pesar del recelo que todavía muestran las entidades bancarias a la hora de conceder créditos, algunas están abriendo poco a poco el grifo del dinero y volviendo a conceder una financiación del 100% del piso.

Los potenciales compradores que quieren optar a estas condiciones tienen que someterse a requisitos más estrictos.

Las entidades financieras que conceden el 100% del inmueble suelen exigir vinculaciones, avales y la contratación de numerosos seguros de manera que, fidelizan o ‘atan’ a sus clientes. Las estrategias son diversas pero lo importante es que el dinero fluye

Cuando hablamos de conseguir el 100% de la financiación tenemos que saber a qué hace referencia este concepto, pues el porcentaje se refiere a la totalidad del importe del valor de la tasación, no a la cantidad que paga el comprador. Por lo tanto, la clave está en la tasación del inmueble, que suele realizarse por las compañías que trabajan con los bancos a través de convenios de colaboración.
Con frecuencia los valores de tasación no coinciden con los precios de venta de las viviendas, ya sea por diferencias por encima o por debajo del precio. En el pasado, las tasaciones solían realizarse al alza, lo que permitía a los propietarios incluir el importe de las reformas del piso. Sin embargo, en la actualidad las tasaciones suelen ajustarse bastante más a los precios, e incluso, a veces están por debajo.
Los requisitos

Resulta esencial que los bancos y cajas de ahorro analicen las características de los compradores, lo que incluye las dos últimas nóminas y declaraciones de la Renta, para comprobar que los compradores no dedicarán más del 37% de sus ingresos mensuales a pagar la cuota de la hipoteca

- Resulta esencial que los bancos y cajas de ahorro analicen las características de los compradores, lo que incluye las dos últimas nóminas y declaraciones de la Renta, para comprobar que los compradores no dedicarán más del 40% de sus ingresos mensuales a pagar la cuota de la hipoteca.

- Exactamente igual de importante es contar con un aval o un avalista que garantice la solvencia de la operación en el caso de que el contratante no pudiera hacer frente a la hipoteca. De esta forma, el avalista adquiere carácter de cotitular y, de esta forma, se compromete a responder en caso de impago del titular.

- Los plazos de amortización son muy elevados, de hasta 40 años, por lo que este tipo de hipotecas sólo suelen concederse a jóvenes de hasta 35 años.

- Vincular al cliente es fundamental. Y esto se consigue, entre otras cosas, pidiendo la domiciliación de la nómina así como de los recibos.

- También piden un seguro de vida que, en caso necesario, pudiera asumir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del titular. Asimismo, obligan a contratar seguros de protección de pagos y a suscribir seguros del hogar.

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LA CRISIS HIPOTECARIA Y FINANCIERA EN 5 MINUTOS

Mucho se ha hablado y escrito sobre la crisis hipotecaria y financiera, hemos insertado un video que de una forma simple nos explica el origen y las consecuencias de esta



Cuando usted compra una vivienda con nosotros se garantiza de pagar un buen precio , justo y razonable,
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EURIBOR A LA BAJA , IBEX , A LO LOCO

El Euribor se mantiene en los mínimos y alarga el respiro para todos los hipotecados (y para los que quieren hipotecarse). Otros índices, como el IBEX, dan bandazos sin aparente sentido (de hecho ni los "expertos" le encuentran lógica, aunque a toro pasado es muy fácil hacer análisis). La cuestión es que la economía está un poco loca, inestable, pero de nosotros depende no dejarnos arrastrar por esa vorágine y tener el estado de ánimo igualmente voluble: si nos centramos en nuestros objetivos e intentamos poner los medios para llegar a ellos, sin fijarnos tanto en las circunstancias que se escapan de nuestro control, será más fácil avanzar
Los inversores van volviendo al ladrillo, cierto que buscan gangas y chollos, pero para muchos inversores , es una inversion mas estable y manejable que otras . Actualmente es una inversion a largo plazo.

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TASACIONES PARA PRESTAMOS HIPOTECARIOS

A Las aclaraciones me pide Felipe Duque sobre la tasacion en el préstamo hipotecario , paso a ampliarla :

Ya hemos pasado el filtro de cumplir unos parametros de capacidad de endeudamiento para el banco . Supongamos que con nuestros ingresos , nominas , etc El banco que nos da el prestamo , nos admite una hipoteca de unos 250.000 € .

Ahora viene el filtro de la vivienda que queremos comprar, El banco que en principio pone el dinero para la compra, quiere que el comprador tambien se involucre y ponga dinero para la entrada ( digamos un 20% del valor ) en este caso unos 50.000 € , que sumados al 10% de los costos de escritura otros 25.000€ hacen un total de 75.000 € . Normalmente es complicado que un comprador ponga 75.000€ para una vivienda de 250.000€ .

Si ademas de estos numeros que dificultan la compra, el tasador que nos manda el banco tasa la vivienda en 200.000 € . El banco nos dará de media un 80% es decir 160.000€ de prestamo que han venido condicionados por el valor de tasacion .

El comprador se encontrará con el sofocon de tener que aportar

20% del valor como entrada . .. . . .. .. . .. .. 50.000 € pendiente de pagar 200.000 €

10 % valor escritura .. . .. .. . .. . . . . .. . . . .. 25.000€

falta en base a la tasacion . .. . .. .. .. . . . .. . 40.000€

total tiene que aportar comprador 115.000€

Si un comprador inexperto no ha previsto estas cuentas se verá en un grave problema.

Consejo :

Adquirir una vivienda que sepamos de antemano que podemos obtener una buenas tasacion.

Trabajar con una agencia inmobiliaria experta en la zona , que tenga tasaciones recientes de viviendas similares y las aporte a la documentacion de estudio del prestamo .

Que esta inmobiliaria tenga unos colaboradores financieros fiables que nos obtengan una buenas financiacion y aporten Agencia y gestora , tasadores que nos garanticen los nº deseados para cuadrar la operacion .

En este caso facilita el tema una tasacion en 270.000€ el banco nos da el 80 % = 216.000€

partimos de valor vivienda 250.000 €

nos da el banco . .. . .. . . 216.000€

tenemos que aportar .35.000€ por la diferencia entre valor y prestamo

10% . .valor escritura .. . .. . 25.000€

Total tiene que aportar . 60.000€ del comprador

Esto es mas fácil contarlo que hacerlo , pero al fin y al cabo es lo que hacemos todos los meses para vender las viviendas de nuestros clientes

Pensarán que la agencia encarece la operacion, pero ten por seguro que una buena agencia que esté vendiendo en la situacion actual , sabe que si no tiene viviendas con las 3 B , no venderá , por lo cual es fácil que tenga la viviendas con precios mas competitivos de la zona .

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EL TRANVIA SUAVIZARÁ LOS PROBLEMAS DE TRAFICO EN EL ALJARAFE

- Se aporta como solución a la agilización del tráfico, la construcción de un tranvía que unirá 10 municipios del aljarafe con la capital.
- Contará con 4 líneas , para que los aljarafeños puedan optar a otro medio de transporte público
- Desde la Mancomunidad se quejan por el retraso en los plazos de ejecución
- El tranvía será una prolongación de la línea uno del metro , comunicando Coria del Río, Mairena , San Juan , Bormujos , Tomares , Gines , CAstilleja , VAlencina y Salteras
- Se espera que esté finalizado en el 2013, aunque se estima que algunos tramos entren en servicio con anterioridad
- Se calcula que dará servicio a unos 80.000 viajeros diarios
- Las obras contemplan 4 tramos :
o Mairena – Bormujos
o Bormujos – Tomares – San Juan
o Mairena – Coria
o Bormujos – ferrocarril de Huelva ( junto a la estación de Valencina – Salteras

¿Qué significa rehabilitación de la vivienda habitual?

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
• Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001 (BOE del 26); en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2001-2005 (BOE del 12), modificado por el Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio (BOE del 28) o en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
• Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado la adquisición durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

¿Qué deducciones se aplica a la inversión en vivienda habitual?

La deducción de forma genérica es del 15% sobre la base de la desgravación y hasta 9.015€ anuales por declaración.

Existen algunas excepciones:
• Los contribuyentes que adquiriendo la vivienda antes del 20 de Enero de 2006, tiene una compensación del 5% adicional sobre los primeros 4.500€ invertidos o pagados en las cuotas de la hipoteca.
• Los contribuyentes residentes en Cataluña tiene una deducción extra del 1,5% en el caso de que cumpla alguna de las siguientes condiciones:
o Tener 32 años o menos a 31 de diciembre de 2008 y una base imponible no superior a 30.000€.
o Haber estado en el paro durante 183 días o más durante el ejercicio.
o Tener un grado de minusvalía del 65% o más.
o Formar parte de una unidad familiar que incluya al menos un hijo durante el año 2008.
• En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 35 años o sea titular de familia numerosa, se aplicarán una deducción de 23% sobre la inversión en vivienda habitual excepto las cantidades depositadas en la cuenta vivienda y hasta un máximo de 12.000€ de base de la deducción.

¿Me puedo deducir mi vivienda habitual si antes he tenido otra vivienda como vivienda habitual?
Para poder deducir en esta segunda vivienda como vivienda habitual es necesario haber invertido previamente en esta segunda vivienda al menos la misma cantidad de dinero que hayamos deducido en la anterior vivienda habitual. Además si se vende la primera vivienda y se reinvierte el dinero obtenido, la plusvalía obtenida en dicha vivienda está exenta de tributación.

¿modalidades de deducción por inversión en vivienda habitual?

Existe cuadro modalidades de deducción por inversión en vivienda habitual:
• La adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
• La construcción o ampliación de la vivienda habitual.
• Inversión en Cuenta Vivienda.
• Obras o instalación de adecuación de la vivienda habitual a las necesidades de una persona con discapacidad.
¿Qué conceptos se puede incluir en las deducciones por inversión en vivienda habitual?
Se puede incluir los siguientes conceptos y hasta un máximo de 9015€ anuales por declaración, salvo que se deduzca por obras o instalaciones de adecuación de la vivienda habitual a las necesidades de una persona discapacitada, en tal caso, el límite es de 12.020€ anuales.
• Lo ingresado en una cuenta vivienda.
• Lo pagado al vendedor, constructor, promotor de la vivienda, designando el NIF de los mismos en la declaración de hacienda.
• Los gastos e impuestos de la escritura de compraventa: notaría, registro, IVA, ITP o Actos Jurídicos Documentados.
• Los gastos por obras de construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda.
• Los recibos del préstamo y los gastos de la escritura del préstamo.
• Las primas de seguros de vida e incendios cuya suscripción exige el banco al conceder la hipoteca.
• Las ayudas públicas concedidas al contribuyente para la adquisición de la vivienda habitual, dichas ayudas también hay que declararlo como ganancias patrimoniales.
• El coste de los instrumentos de cobertura de riesgo del tipo de interés variable del préstamo hipotecario

¿Qué es una vivienda habitual?

viviendas a 3 minutos del metro en la zona de montelar !!VIVA A UN METRO DEL CENTRO DE SEVILLA !!

Se considera vivienda habitual a la edificación destinada realmente a residencia del contribuyente, siendo ésta ser ocupada de forma efectiva en un plazo máximo de 1 año desde la adquisición y durante un periodo mínimo de tres años, que puede ser menos en los siguientes casos y presentando prueba ante la Administración:
• Boda.
• Separación matrimonial.
• Traslado laboral.
• Obtención del primer empleo.
• Cambio de empleo.
• Inadecuación en caso de minusvalía.
• Fallecimiento del contribuyente.

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Deducción por inversión en vivienda habitual

La mayoría de los contribuyentes conocen que existen unas deducciones por inversión en vivienda habitual, pero desconocen el alcance de las mismas y siempre les quedan algunas dudas por resolver, aquí intentaremos contestar a todas esas preguntas frecuentes.
28 de Septiembre de 2009: El gobierno planea suprimir las deducciones de vivienda habitual a partir del 2011 para las rentas superiores a 24.000€ y sólo se podrá deducir el máximo desgravable de 9.015€ los que tengan rentas inferiores a 17.000€. Para los que haya comprando la vivienda hasta diciembre de 2010, esta ley no les afectará.
27 de Noviembre de 2009: Aprobado el anteproyecto para la equiparación de las deducciones de alquiler y compra/venta a partir del 2011: La deducción para la adquisición de vivienda habitual desaparecerá para las rentas superiores a 24.000€ y sólo se desgravará los 9.015€ las rentas inferiores a 17.000€

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Los nuevos tipos impositivos del IVA

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es uno de los impuestos que ha sido subido por la recién reforma fiscal que el gobierno pretende introducir con la Ley de Presupuestos Generales del Estado y entrará en vigor a partir de Julio de 2010. Este impuesto grava sobre el consumo de cualquier producto o servicio, pero en función del tipo de producto se aplica un tipo impositivo u otro.
• IVA general: pasará de 16% a 18%. Es el tipo impositivo general y se aplica a la mayoría de los productos y servicios: ropa, calzado, mobiliario, electrodomésticos, bricolaje, tabaco, bebidas alcohólicas …
• IVA reducido: pasará del 7% a 8%. Aunque la lista es muy larga, los principales bienes y servicios a los que no aplica este tipo son los alimentos no incluidos en el IVA súper reducido, transporte de viajeros; servicios de hostelería; entradas a espectáculos; servicios funerarios; peluquerías; dentistas; edificios, viviendas y y complementos para el diagnóstico o alivio de enfermedades.
• IVA superreducido: inalterado en el 4%. Se gravan con este IVA bienes y servicios calificados como de primera necesidad: pan, leche, quesos, huevos, verduras, frutas, hortalizas y tubérculos naturales, que no hayan sido modificados de ninguna forma. También se aplica este tipo de IVA a libros, periódicos y revistas no publicitarios; medicamentos de uso humano; sillas de ruedas para minusválidos y prótesis y Viviendas de Protección Oficial (VPO).
La modificación del IVA generará mayor impacto sobre la compra de la vivienda de nueva construcción, que significará un encarecimiento de unos 2.000€ a partir de julio de 2010, por lo que generará una mayor demanda de compra hasta esa fecha.
A partir de julio de 2010, las viviendas de segunda mano contarán de cierta ventaja fiscal con respecto a las viviendas de nueva construcción a la hora de realizar una compra, al ser gravada con un 7% del Impuesto de Transmisión de Patrimonio (ITP) en lugar del 8% de IVA.
Por último cabe destacar que para una familia media que tenga unos gastos mensuales de 700€ esta subida supondrá unos 100€ aproximadamente más al año en concepto de IVA

¿ ES EL MOMENTO DE COMPRAR?

En El articulos de 1 de marzo del 2009 y otros dentro del apartado ¿es el momento del comprador? , comentabamos en uno de los articulos de este blog , que sí era el momento de comprar , y en ese articulo apuntabamos una serie de pautas para razonar este comentario.
Anotabamos una serie de viviendas que consirabamos muy interesantes , y que repito sus referencias en nuestra pagina web www.juanrivero.es
Estas viviendas eran :

referencia : torres /// pinar /// espartina ( tres viviendas ) /// itac /// clavo /// mora /// tartessos ///calipso // murano /// mai-15 // aceituneras
Ahora mirando retrospectivamente , con un año de diferencia ¿ nos preguntamos? , ¿ se vendieron estas viviendas?
VEAMOS :
De la lista anterior se han vendido todas , menos
Pinar , Tartessos , Calipso , aceituneras
Es decir de 13 viviendas indicadas como interesantes , se han vendido 9 , no está nada mal para tiempos de crisis, y las otras , pues simple : los propietarios desoyen nuestros consejos como expertos en la zona y atenerse a la realidad de la situación del mercado.

Hay que reconocer que la venta de las otras nueve no ha sido nada facil, ni en las negociaciones ni en la obtención de los prestamos , ni en las tasaciones adecuadas, pero al final lo que cuenta es que han pasado de estar a la venta a VENDIDAS
Si es comprador , le aconsejamos que mire bien en nuestra pagina web , pues muchas de las que ofrecemos a la venta , pronto pasaran a VENDIDAS
Vealas en www.juanrivero.es

PRESTAMOS SOLICITUDES

Recuerdo hace unos años cuando los directores de oficina bancaria me pedían que les presentara promotores. Y ahora cuando les hablo de algún inversor que necesita financiación para una inversión inmobiliaria segura ( no para refinanciarse, ni siquiera para promover,!!! vamos para avalarle la compra de una vivienda al hijo ¡!) me piden que no siga contándoles, que su comisión de estudios no va ni a querer oír hablar del tema.
Está claro que la banca es un amante infiel y esta historia se repite periódicamente con los ciclos inmobiliarios.
Recuerdo que antes de la crisis del 80, trabajamos a unos inversores, bastante fuertes en Sevilla. Eran propietarios entre otras inversiones del hotel Macarena y múltiples edificaciones de viviendas en Sevilla y provincia.
Realizaron la compra del hotel Cristina, para construir las viviendas actuales Cuando la situación era normal, daba gusto entrar en los bancos, entre ellos en la central de uno de los principales bancos de la Plaza Nueva. Si entrando con los promotores en la central bancario hubiese entrado “Dios” no le habrían hecho tantas referencias ni dedicado tantas sonrisas y alabanzas.
Llegó la crisis y les golpeó muy fuerte , era vergonzoso ver como los que antes les dedicaban tantos saludos y les hacían tanta fiesta casi se escondían.
En fin la historia se repite con los ciclos
Un saludo a todos

SOLICITUD PRESTAMOS

Actualmente para vender, no queda otra que buscarle al comprador el préstamo por el banco.
quitados los bancos que no dan prestamos y quitados los que te dan unas condiciones abusivas te las cambian 1 minuto antes de firmar , todos los demás lo dan en base a unos parámetros :

ratio de endeudamiento : capacidad de compra que puede llegar hasta un 37% de los ingresos demostrables en nomina `o renta

valor de tasación del inmueble :
si el tasador es sacado de un correturnos entre las tasadoras que tienen convenio con el banco , estamos arreglados.pues es fácil que nos haga una tasación muy por debajo del valor de compraventa , normalmente siguiendo las direcciones del director del banco

grupo profesional :
se están dando prestamos a funcionarios, empleados de grandes empresas sin crisis : telefónica , Endesa , corte ingles , etc. , con una antigüedad laboral . Si el comprador pertenece a una empresa de riesgo que se olvide del préstamo

Por experiencia, el banco no le está dando préstamos favorables ni a los familiares.
Por lo menos en el 2009 y 2010 da los préstamos. Para muestra en el 2008, pedimos un préstamo para una gran empresa española para la compra de un edificio para su negocio por importe de 7 Millones € sobre 12 M € de valor. SE Exigieron todos los condicionantes posibles, dieron un margen de tiempo para cumplirlos 6 meses y con la documentación para firmar en notaria, se echaron para atrás 3 días antes de firmar en notaria. El banco, es uno que tiene varias B y alguna V en sus siglas,
Ah y creo que una A. Tras llevarnos el sofocón del siglo, se había adelantado la friolera de 800.000 € de señal, se obtuvo el préstamo por caja madrid, (que fueron un ejemplo de eficacia y seriedad)
Esa es la realidad que me trago todos los meses para poder llevar a buen fin las ventas de viviendas. Y que me quita el sueño.
Nuestra agencia inmobiliaria tiene acuerdos con broquer financieros serios que nos gestionana los prestamos en las mejores condiciones del mercado.

Busque , compare y si encuentra algo mejor .. ..

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PAGO PARCIAL APLAZADO DE VIVIENDAS

Hace poco vendí una vivienda y por los problemas financieros que ya sabemos, faltaban 14.000€ de los 250.000 € pvp total , tasado y listo para firmar en notaría. Al propietario un promotor, se le plantearon dos opciones

a) perdemos la venta y vuelta a buscar otro comprador y lógicamente no cobramos honorarios y como agente quedamos fatal.

b) el promotor le financiaba al comprador los 14.000 € a pagar en 24 meses, sin intereses. , con reconocimiento de deuda ante notario.

Fué esta última la opción más interesante. , pues en un mercado a la baja, puede que en unos meses esa vivienda no se pueda vender por 250.000 €.
En caso de impago. Las letras se pueden reclamar, máxime con un reconocimiento notarial de deuda
Y así todos contentos
Creo que en cantidades pequeñas puede ser interesante, Asumir el propietario prestamos al comprador de un % elevado del valor de la vivienda 50 % o similar lo veo muy arriesgado.
Si el banco le da un 80 % y falta un 5 ó un 10 % Al fin y al cabo el banco ya ha estudiado la fiabilidad del comprador
TEnga en cuenta que al banco que da la hipoteca no le hacen gracia estos pagos aplazados. ( pero nosotros le aconsejaremos como hacerlo )
Se pueden dar otras salidas a esta situación , las cuales estaremos encantados de estudiar con usted
saludos a todos
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¿DACION EN PAGO ? AL BANCO DE SU VIVIENDA

Hace unos dias , una cliente nos preguntaba como evitar la dacion en pago, por los altisimos costes que ello puede conllevar y que no le evitaba continuar toda la vida endeudada con el banco .
A su consulta le mandamos esta carta , para posteriormente concertar una cita

Hola Soledad:
Hace un par de meses trabajé con Ana mi cliente para solucionar su inminente embargo. Este era con el banco de Andalucía, con su director de zona y la directora de la oficina, llegamos a un acuerdo. Planteamos un plan de marketing para vender la vivienda en unos meses , de forma que ajustaríamos el precio progresivamente con idea de venderlo antes de tener que llegar a la dacion evitando los gastos del embargo sin acuerdo ó los costes e incertidumbre que implica la dacion en pago
El plan se presentó al banco por escrito y al menos nos dejaron hacer, también en colaboración con el abogado de morosos.
La hipoteca eran 180.000 € y fuimos bajando el precio hasta este nivel, de forma que la propietaria salió de la operación totalmente limpia. Pudimos encontrar unos compradores y la vendedora quedó bastante satisfecha.
Eso solo es posible si la hipoteca es inferior al valor de venta. En pisos con hipotecas superiores ó igual al valor de venta es muy difícil, pues casi nunca el banco te deja venderlo por debajo del valor de hipoteca, Aunque todo es negociable.
Ten en cuenta que hay bancos que tienen departamentos solo dedicados a los embargos y sus empleados viven de eso y comisionan por eso. Por lo cual no te van a dar facilidades ninguna, Algunos empleados de esos departamentos tienen acuerdos (por detrás del banco) con subastaros y la vivienda ya está vendida de antemano al 50 ó 40 % del valor de mercado. Y pactada la comisión. Te podría contar mas casos que hemos solucionado y también alguno en que han hecho el pino para quedarse el banco con la vivienda (al precio ya pactado con el subástelo) y han ido a " HIERRO " a por el cliente arruinándole totalmente su vida
Mi consejo es que te busques un agente inmobiliario en tu zona. Que tenga experiencia demostrable en estas situaciones y negocie todo y te haga salir de esa situación lo mas airoso posible
Con el banco, todo por escrito y sellado con el acuse de recibo, fecha, firma y nombre de quien lo recibe (con absoluta claridad)
Cuenta con nosotros si tu problema es en la zona del Aljarafe, para darte la mejor salida posible a tu situación
Saludos www.juanrivero.es

HACIENDA PUEDE RECLAMAR MAS IMPUESTOS EN LA COMPRAVENTA

cuando una persona compra una casa usada tiene que pagar el 7% del importe de compra que figura en la escritura correspondiente al impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) que marcan las comunidades autónomas. normalmente, no hay ninguna anomalía, pero en los últimos tiempos crecen los casos en los que hacienda reclama al comprador un pago superior al que inicialmente ha abonado
se está dando este caso especialmente cuando el comprador ha encontrado piso a bajo precio, un chollo. la razón es que las comunidades autónomas tienen unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa. esto trata de evitar el fraude que supone escriturar por un valor inferior al valor real de la casa. así, hacienda tiene como referencia un valor mínimo para cada inmueble y por lo tanto un impuesto mínimo. en caso de que el comprador abone un impuesto más alto no pasa nada, pero lo saca a relucir si considera que el precio de compraventa ha sido demasiado bajo y reclama su abono
la sorpresa del comprador
así, quien compre una vivienda de segunda mano y no esté bien informado, puede verse en la situación de que, tras pagar a hacienda el 7% de lo que se ha gastado en la casa, ésta le reclama el pago de un importe complementario de itp. dicho importe sería el 7% de la diferencia entre el valor por el que se escrituró la casa y el mínimo valor que la vivienda tiene a los ojos de hacienda, más los intereses correspondientes por el retraso en el pago
por ejemplo, si compramos un piso por 200.000 euros, deberíamos pagar 14.000 euros por itp. si en las tablas de hacienda figura que esa vivienda tiene un precio mínimo de 300.000 euros y que le corresponde un itp mínimo de 21.000 euros, no reclamará el pago de la diferencia: 7.000 euros más intereses
por ello, cuando estemos interesados en comprar un piso que, quizá debido a la crisis, ha rebajado sustancialmente de precio, conviene saber qué valor mínimo es el que le otorga hacienda, para pagar los impuestos que correspondan y no tener después sorpresas ni reclamaciones. los precios mínimos generalmente están por debajo del precio de venta, pero con la crisis y en lugares donde la vivienda ha bajado mucho, hay cada vez más casos en los que no ocurre así
el valor mínimo de una casa, según hacienda
el valor mínimo que tiene una casa depende de distintos criterios que cada administración autonómica fija por su cuenta. en algunos casos se toma como referencia el valor catastral de la vivienda, que se multiplica por un coeficiente según la ubicación de la casa. este es el caso de andalucía o Cataluña
en cataluña y en andalucía el cálculo es distinto, porque para conocer el valor mínimo que un piso tiene para hacienda necesitamos saber el valor catastral de la vivienda, el cual puede conocerse en el recibo del pago del ibi. este valor habrá de multiplicarse por un coeficiente en función de la ubicación de la casa. si compramos un piso por menos valor que el dato obtenido, el itp tendremos que calcularlo como porcentaje (7%) de este valor y no con el precio de compra-venta con que escrituremos
en cualquier caso lo que hay que dejar claro es que, antes de escriturar un piso, debes informarte en la administración de tributos de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, de la valoración que el inmueble tiene para la administración. de esta manera podrás conocer qué gasto te supondrá el pago de impuestos, podrás planificar el importe con que necesitas contar y, sobre todo, evitarás el susto que te puede suponer una reclamación posterior por parte de hacienda
¿se puede reclamar a hacienda para no tener que pagar "de más"?
en caso de que escritures la casa por debajo del mínimo estipulado por hacienda y pagues un itp menor de lo debido, ésta te notificará el importe que les debes por la diferencia. desde que recibas la notificación, dispondrás de un plazo de alegaciones en el que poder argumentar por qué el precio pagado por la casa es inferior al calculado por ellos como precio mínimo. alegaciones típicas son deficiencias en el estado de conservación, que la vivienda se compra con inquilino (lo que reduce su valor) o aportar un informe de tasación de un experto independiente que muestre que el valor real de mercado de la propiedad es menor que el que consta a la administración, pero, en cualquier caso, que el recurso se admita y te salves de pagar el "extra" en el impuesto es bastante improblable y sólo se conseguirá en casos muy justificados, por lo que no cuentes con ello de antemano, ya que hacienda "respeta" que encuentres un chollo, pero ella quiere recaudar como si la transferencia se hiciera al menos por un valor mínimo
De estos y muchos otros detalles de la compraventa , le podemos informar en la agencia www.juanrivero.es

NOS VEMOS TRAS LA SEMANA SANTA

Magnifico video que no hiere sensibilidades y nos hace ver las ventajas del cinturon de seguridad .
Pinche en el siguiente enlace para visualizar

http://www.youtube.com/watch?v=h-8PBx7isoM

Que le mercado está muy interesante para perderselo
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¿QUÉ HACE VENDIBLE UN PISO? ¿QUÉ PRECIO ES EL ADECUADO?

bernando continúa explican que las dos variables principales que hacen vendible a un piso son: "buena localización y precio asequible". "En la actualidad, se considera una adecuada ubicación un lugar donde una familia dispone de múltiples servicios (numerosos colegios, comercios, médicos, etc.) en las proximidades de su residencia, así como buenas comunicaciones con el centro de la ciudad, las principales zonas de oficinas y las localidades limítrofes"
respecto al precio, "en numerosos casos, un precio atractivo es aquél que ha disminuido más de un 25% respecto al inicio de 2007. Si la rebaja del importe es muy elevada, pero la vivienda no está bien situada, su venta es difícil. Esto sucede con la mayoría de las promociones ubicadas en pequeñas localidades (población inferior a los 10.000 habitantes), en los nuevos ensanches de algunas capitales de provincia o en los barrios recién creados en ciudades próximas a las grandes urbes. Por otra parte, también entraña la comercialización del piso una gran dificultad si la localización es privilegiada, pero el precio no se ha procedido a reducir sustancialmente, sino sólo a “retocar” (disminución inferior al 10%)"
bernardos apunta que "desde el inicio de la crisis, un importante número de propietarios de pisos usados han bajado el precio poco y mal. Ésta es la principal causa por la que en muchas ocasiones la vivienda ofrecida no ha encontrado después de más de un año en oferta nadie que la compre y prácticamente ningún interesado". Algunos, continua, "se niegan a continuarlo bajando, desoyendo los consejos de los agentes inmobiliarios, ya que están convencidos de que ya lo han reducido en la cuantía suficiente. Además, estiman que pronto volverá a subir". Desde mi perspectiva, sentencia, "cometen una gran equivocación ya que no es ni mucho menos lo mismo que en algunas ubicaciones el precio se estabilice durante el 2010 a que éste recobre próximamente su tendencia alcista"

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"ANTES SE COMPRABA UN PISO TRAS VISITAR 4 Ó 5 VIVIENDAS, AHORA NI CON 50"

Gonzalo Bernardos, profesor de la universidad de barcelona , destaca en el informe de coyuntura inmobiliaria de grupqualitat que la inseguridad en los compradores de vivienda es una de los puntos más importantes que rigen el mercado inmobiliario. "Aunque tengan un elevado deseo de comprar un piso y dispongan del capital necesario para hacerlo, en la coyuntura actual a la mayor parte de la demanda le cuesta mucho decidirse"
en su opinión, en los últimos años, "los compradores tenían el temor de comprar excesivamente caro y los vendedores de vender demasiado barato", por lo que en la mayoría de las veces ambos se han decantado por un "me espero", que no siempre es acertado
según bernardos, los compradores andan a la caza del chollo, aunque "en algunas ocasiones no tienen para nada claro qué características debe poseer una vivienda para ser considerada como tal". hace cinco años, "un gran número de parejas compraba una vivienda después de haber visto únicamente cuatro o cinco. La última observada les gustaba y tenían la certeza de que si no se daban prisa, sería adquirida por otros o subiría de precio. En cambio, durante el año pasado, un significativo número de familias han llegado a mirar más de 50 pisos y han sido incapaces de tomar una decisión". incluso, añade, "al final, en algunas ocasiones han optado por el alquiler con opción de compra, por si el precio baja mucho más en el futuro"
y es que "en pleno boom inmobiliario, la demanda se conformaba con un piso 'correcto' y en cambio, ahora, una significativa parte de la misma, busca el ideal y no acepta sustitutos de inferior categoría"
el profesor indica que en muchos casos, "las dudas y vacilaciones han conducido a una decepción, ya que después de múltiples reflexiones y bastantes meses, la correspondiente familia ha conseguido tomar una decisión: de las viviendas visitadas hay tres que estarían dispuestos a comprar. La sorpresa es monumental cuando comprueban que todas ellas ya han sido vendidas", algo que está pasando mucho en determinados barrios de Barcelona y Madrid. "Después de la decepción, llegan las prisas y el choque con la realidad. Ésta no es otra que en las grandes ciudades españolas, especialmente en los distritos habitados por la clase media donde la oferta es limitada, el número de chollos cada vez es menor", argumenta bernardos, quien recomienda "no confundir los deseos de que la vivienda va a bajar mucho, con la realidad"
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RECOMENDACIONES DE IDEALISTA.COM

1) un buen precio aumenta las posibilidades de vender
parece obvio, pero nunca está de más demostrarlo matemáticamente, ya que incluso en los últimos meses de sequía de operaciones se llegó a afirmar que los compradores no eran sensibles ni al precio y que daba igual poner un precio u otro, que no se vendía

2) lo importante es el precio, no los descuentos
los compradores no se dejan impresionar por los descuentos respecto a anteriores valores, sino que conocen los precio de la zona y sólo se dejan "seducir" si realmente es una oportunidad

3) se vende poco
los compradores y los vendedores están una una situación como la película "no me chilles que no te veo", es decir, la mayoría de los vendedores están posicionados en unos precios que no interesan a los compradores y así es dificil que se produzca la transacción. el 30% de las viviendas más baratas acumulan el 50% de los contactos y son éstas las que antes se venden

4) lo que se vende está por debajo del precio medio
lo que está al precio medio de la zona no se vende. idealista.com lleva varios informes señalando que en un mercado bajista como el actual, los precios a los que se venden las casas están sensiblemente por debajo del precio de oferta de los compradores. era algo que nos han contado en numerosas ocasiones nuestros clientes, quienes afirman que los precios medios de anuncio se suelen rebajar entre 20 y 30% para llegar a un acuerdo. por todo esto, si vendes una casa y quieres generar más contactos debes intentar posicionarte en donde hay más interés por los compradores, es decir, en la zona derecha de los gráficos donde las viviendas están más baratas que la media de la zona

En la agencia inmobiliaria www.juanrivero.es vendemos viviendas todos los meses, consulte la últimas ventas realizadas . Conozca los precios reales en que se venden las viviendas en su zona . LLAMENOS tel 609032069

COMO HACER UNA VENTA RAPIDA . ERRORES A EVITAR

el equipo comercial de gilmar presume de vender viviendas en una promoción de las rozas en tiempo record, mientras que hay alrededor de 100 viviendas anunciadas en idealista.com que llevan más de cinco años a la venta. ¿en qué se diferencian? ¿qué aciertos o errores cometen sus dueños?
desprenderse de una casa de forma rápida no es imposible, sólo es cuestión de no cometer errores y transformarlos por aciertos. aquí van algunos errores que debemos evitar extraídos del último artículo de el país en el que se ha consultado a expertos de gilmar, Look & Find, Izadi Consultores, Re/Max, BNP Paribas Real Estate, Tasaciones Hipotecarias AVM y Sociedad de Tasación
1) precio
ser realista y poner un precio que permita la venta en el menor tiempo posible es la gran clave. muchos dicen que no hay más secreto y alertan que en un entorno bajista de precios cada día que la vivienda pasa a la venta, vale menos
2) ser pasota
en este mercado, la paciencia cuesta dinero. los primeros 15 días a la venta son los que más eficacia tiene la publicidad de un inmueble y cuando más interés despierta. aprovecharlos es clave y "jugar" a la antigua estrategia de "no tengo prisa por vender y por eso pongo el precio alto" no funciona ahora
3) cerrarse en banda a rebajar
nadie obliga a un vendedor a bajar el precio de su vivienda, pero si se quiere vender una casa conviene ser competitivos en precio. ver que tu casa es de las más caras del barrio y cerrarte a rebajar el precio no es la mejor forma de vender. de hecho, algunos aconsejan poner el precio adelantado, es decir, poner el precio que podría tener esa casa dentro de seis meses en un mercado bajista como el actual
4) no dejarse asesorar
calcular el precio de tu casa puede ser complicado en un entorno como el actual. además, los propietarios siempre suelen aportar un valor "sentimental" a la casa que los compradores no tienen por qué tenerlo. ponerse en manos de un profesional o alguna tasadora que ayude a poner un precio adecuado y catalice las visitas a la vivienda suele ser una buena idea. ahora hay mucha competencia por vender y toda ayuda "contra el vecino" que también vende su casa es poca
5) rechazar ofertas
en un mercado bajista rechazar ofertas puede ser sinónimo de lamento posterior. eso sí, hay que diferenciar entre los que realmente hacen una oferta coherente y los que hacen una oferta temeraria a sabiendas que se va a rechazar, es decir, hay que saber diferenciar un posible comprador de un cotilla
6) nervios al enseñar la casa
No conviene dar sensación de desesperación al vender la vivienda ni tampoco exagerar en exceso los aspectos positivos de la vivienda
7) firmar papeles con quien no debe
los expertos también recomiendan no firmar un contrato de arras ni recoger la señal sin estar seguros de que el comprador va a conseguir una hipoteca. la tentación de firmar algo es elevada, ya que supone un paso ante la ansiada venta, pero también supone paralizar la venta de tu vivienda un par de meses hasta la firma. si el comprador no consigue la hipoteca puede quedarse con la señal si el contrato está bien hecho, pero si ésta es baja, probablemente se haya perdido más dinero y quizás algún comprador serio por quitar el cartel de se vende al estar comprometido
8) trabajar con los profesionales
a vece se huye de los agentes inmobiliario, pero si no se quiere complicar la vida ni que la venta del piso supongo un quebradero de cabeza es recomendable ponerse en manos de expertos, ya que nos ayudarán y facilitarán todo el proceso. no tendremos ni que enseñar la casa, ni que atender llamadas de cotillas, ni preparar más papeles que los necesarios ni que pelear cara a cara con el vendedor el precio
9) poner precio diferente en varios sitios
si el particular pone un precio en un anuncio y la inmobiliaria pone otro genera desconfianza. tu vivienda tiene que estar al mismo precio en todos los sitios en los que se venda, independientemente de quien gestione la venta
10) hacer un anuncio poco atractivo
se puede poner el anuncio en diferentes idiomas si está en una zona propicia para los extranjeros y sobre todo hay que hacer un anuncio atractivo. un anuncio con foto se ve un 203,9% más que uno sin ella. Uno con vídeo casero, un 64,4% más y, con vídeo profesional, un 423,5% más. Y un anuncio con visita virtual se visualiza un 220,9% más. Los recursos gráficos son vitales

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