EL TRANVIA SUAVIZARÁ LOS PROBLEMAS DE TRAFICO EN EL ALJARAFE

- Se aporta como solución a la agilización del tráfico, la construcción de un tranvía que unirá 10 municipios del aljarafe con la capital.
- Contará con 4 líneas , para que los aljarafeños puedan optar a otro medio de transporte público
- Desde la Mancomunidad se quejan por el retraso en los plazos de ejecución
- El tranvía será una prolongación de la línea uno del metro , comunicando Coria del Río, Mairena , San Juan , Bormujos , Tomares , Gines , CAstilleja , VAlencina y Salteras
- Se espera que esté finalizado en el 2013, aunque se estima que algunos tramos entren en servicio con anterioridad
- Se calcula que dará servicio a unos 80.000 viajeros diarios
- Las obras contemplan 4 tramos :
o Mairena – Bormujos
o Bormujos – Tomares – San Juan
o Mairena – Coria
o Bormujos – ferrocarril de Huelva ( junto a la estación de Valencina – Salteras

¿Qué significa rehabilitación de la vivienda habitual?

A efectos de esta modalidad de deducción, se considera rehabilitación de vivienda habitual las obras realizadas en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
• Que las obras hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas, en los términos previstos en el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 1998-2001 (BOE del 26); en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del Plan 2001-2005 (BOE del 12), modificado por el Real Decreto 1721/2004, de 23 de julio (BOE del 28) o en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
• Que las obras tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado la adquisición durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

¿Qué deducciones se aplica a la inversión en vivienda habitual?

La deducción de forma genérica es del 15% sobre la base de la desgravación y hasta 9.015€ anuales por declaración.

Existen algunas excepciones:
• Los contribuyentes que adquiriendo la vivienda antes del 20 de Enero de 2006, tiene una compensación del 5% adicional sobre los primeros 4.500€ invertidos o pagados en las cuotas de la hipoteca.
• Los contribuyentes residentes en Cataluña tiene una deducción extra del 1,5% en el caso de que cumpla alguna de las siguientes condiciones:
o Tener 32 años o menos a 31 de diciembre de 2008 y una base imponible no superior a 30.000€.
o Haber estado en el paro durante 183 días o más durante el ejercicio.
o Tener un grado de minusvalía del 65% o más.
o Formar parte de una unidad familiar que incluya al menos un hijo durante el año 2008.
• En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 35 años o sea titular de familia numerosa, se aplicarán una deducción de 23% sobre la inversión en vivienda habitual excepto las cantidades depositadas en la cuenta vivienda y hasta un máximo de 12.000€ de base de la deducción.

¿Me puedo deducir mi vivienda habitual si antes he tenido otra vivienda como vivienda habitual?
Para poder deducir en esta segunda vivienda como vivienda habitual es necesario haber invertido previamente en esta segunda vivienda al menos la misma cantidad de dinero que hayamos deducido en la anterior vivienda habitual. Además si se vende la primera vivienda y se reinvierte el dinero obtenido, la plusvalía obtenida en dicha vivienda está exenta de tributación.

¿modalidades de deducción por inversión en vivienda habitual?

Existe cuadro modalidades de deducción por inversión en vivienda habitual:
• La adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.
• La construcción o ampliación de la vivienda habitual.
• Inversión en Cuenta Vivienda.
• Obras o instalación de adecuación de la vivienda habitual a las necesidades de una persona con discapacidad.
¿Qué conceptos se puede incluir en las deducciones por inversión en vivienda habitual?
Se puede incluir los siguientes conceptos y hasta un máximo de 9015€ anuales por declaración, salvo que se deduzca por obras o instalaciones de adecuación de la vivienda habitual a las necesidades de una persona discapacitada, en tal caso, el límite es de 12.020€ anuales.
• Lo ingresado en una cuenta vivienda.
• Lo pagado al vendedor, constructor, promotor de la vivienda, designando el NIF de los mismos en la declaración de hacienda.
• Los gastos e impuestos de la escritura de compraventa: notaría, registro, IVA, ITP o Actos Jurídicos Documentados.
• Los gastos por obras de construcción, ampliación o rehabilitación de la vivienda.
• Los recibos del préstamo y los gastos de la escritura del préstamo.
• Las primas de seguros de vida e incendios cuya suscripción exige el banco al conceder la hipoteca.
• Las ayudas públicas concedidas al contribuyente para la adquisición de la vivienda habitual, dichas ayudas también hay que declararlo como ganancias patrimoniales.
• El coste de los instrumentos de cobertura de riesgo del tipo de interés variable del préstamo hipotecario

¿Qué es una vivienda habitual?

viviendas a 3 minutos del metro en la zona de montelar !!VIVA A UN METRO DEL CENTRO DE SEVILLA !!

Se considera vivienda habitual a la edificación destinada realmente a residencia del contribuyente, siendo ésta ser ocupada de forma efectiva en un plazo máximo de 1 año desde la adquisición y durante un periodo mínimo de tres años, que puede ser menos en los siguientes casos y presentando prueba ante la Administración:
• Boda.
• Separación matrimonial.
• Traslado laboral.
• Obtención del primer empleo.
• Cambio de empleo.
• Inadecuación en caso de minusvalía.
• Fallecimiento del contribuyente.

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Deducción por inversión en vivienda habitual

La mayoría de los contribuyentes conocen que existen unas deducciones por inversión en vivienda habitual, pero desconocen el alcance de las mismas y siempre les quedan algunas dudas por resolver, aquí intentaremos contestar a todas esas preguntas frecuentes.
28 de Septiembre de 2009: El gobierno planea suprimir las deducciones de vivienda habitual a partir del 2011 para las rentas superiores a 24.000€ y sólo se podrá deducir el máximo desgravable de 9.015€ los que tengan rentas inferiores a 17.000€. Para los que haya comprando la vivienda hasta diciembre de 2010, esta ley no les afectará.
27 de Noviembre de 2009: Aprobado el anteproyecto para la equiparación de las deducciones de alquiler y compra/venta a partir del 2011: La deducción para la adquisición de vivienda habitual desaparecerá para las rentas superiores a 24.000€ y sólo se desgravará los 9.015€ las rentas inferiores a 17.000€

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Los nuevos tipos impositivos del IVA

El IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido es uno de los impuestos que ha sido subido por la recién reforma fiscal que el gobierno pretende introducir con la Ley de Presupuestos Generales del Estado y entrará en vigor a partir de Julio de 2010. Este impuesto grava sobre el consumo de cualquier producto o servicio, pero en función del tipo de producto se aplica un tipo impositivo u otro.
• IVA general: pasará de 16% a 18%. Es el tipo impositivo general y se aplica a la mayoría de los productos y servicios: ropa, calzado, mobiliario, electrodomésticos, bricolaje, tabaco, bebidas alcohólicas …
• IVA reducido: pasará del 7% a 8%. Aunque la lista es muy larga, los principales bienes y servicios a los que no aplica este tipo son los alimentos no incluidos en el IVA súper reducido, transporte de viajeros; servicios de hostelería; entradas a espectáculos; servicios funerarios; peluquerías; dentistas; edificios, viviendas y y complementos para el diagnóstico o alivio de enfermedades.
• IVA superreducido: inalterado en el 4%. Se gravan con este IVA bienes y servicios calificados como de primera necesidad: pan, leche, quesos, huevos, verduras, frutas, hortalizas y tubérculos naturales, que no hayan sido modificados de ninguna forma. También se aplica este tipo de IVA a libros, periódicos y revistas no publicitarios; medicamentos de uso humano; sillas de ruedas para minusválidos y prótesis y Viviendas de Protección Oficial (VPO).
La modificación del IVA generará mayor impacto sobre la compra de la vivienda de nueva construcción, que significará un encarecimiento de unos 2.000€ a partir de julio de 2010, por lo que generará una mayor demanda de compra hasta esa fecha.
A partir de julio de 2010, las viviendas de segunda mano contarán de cierta ventaja fiscal con respecto a las viviendas de nueva construcción a la hora de realizar una compra, al ser gravada con un 7% del Impuesto de Transmisión de Patrimonio (ITP) en lugar del 8% de IVA.
Por último cabe destacar que para una familia media que tenga unos gastos mensuales de 700€ esta subida supondrá unos 100€ aproximadamente más al año en concepto de IVA

¿ ES EL MOMENTO DE COMPRAR?

En El articulos de 1 de marzo del 2009 y otros dentro del apartado ¿es el momento del comprador? , comentabamos en uno de los articulos de este blog , que sí era el momento de comprar , y en ese articulo apuntabamos una serie de pautas para razonar este comentario.
Anotabamos una serie de viviendas que consirabamos muy interesantes , y que repito sus referencias en nuestra pagina web www.juanrivero.es
Estas viviendas eran :

referencia : torres /// pinar /// espartina ( tres viviendas ) /// itac /// clavo /// mora /// tartessos ///calipso // murano /// mai-15 // aceituneras
Ahora mirando retrospectivamente , con un año de diferencia ¿ nos preguntamos? , ¿ se vendieron estas viviendas?
VEAMOS :
De la lista anterior se han vendido todas , menos
Pinar , Tartessos , Calipso , aceituneras
Es decir de 13 viviendas indicadas como interesantes , se han vendido 9 , no está nada mal para tiempos de crisis, y las otras , pues simple : los propietarios desoyen nuestros consejos como expertos en la zona y atenerse a la realidad de la situación del mercado.

Hay que reconocer que la venta de las otras nueve no ha sido nada facil, ni en las negociaciones ni en la obtención de los prestamos , ni en las tasaciones adecuadas, pero al final lo que cuenta es que han pasado de estar a la venta a VENDIDAS
Si es comprador , le aconsejamos que mire bien en nuestra pagina web , pues muchas de las que ofrecemos a la venta , pronto pasaran a VENDIDAS
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PRESTAMOS SOLICITUDES

Recuerdo hace unos años cuando los directores de oficina bancaria me pedían que les presentara promotores. Y ahora cuando les hablo de algún inversor que necesita financiación para una inversión inmobiliaria segura ( no para refinanciarse, ni siquiera para promover,!!! vamos para avalarle la compra de una vivienda al hijo ¡!) me piden que no siga contándoles, que su comisión de estudios no va ni a querer oír hablar del tema.
Está claro que la banca es un amante infiel y esta historia se repite periódicamente con los ciclos inmobiliarios.
Recuerdo que antes de la crisis del 80, trabajamos a unos inversores, bastante fuertes en Sevilla. Eran propietarios entre otras inversiones del hotel Macarena y múltiples edificaciones de viviendas en Sevilla y provincia.
Realizaron la compra del hotel Cristina, para construir las viviendas actuales Cuando la situación era normal, daba gusto entrar en los bancos, entre ellos en la central de uno de los principales bancos de la Plaza Nueva. Si entrando con los promotores en la central bancario hubiese entrado “Dios” no le habrían hecho tantas referencias ni dedicado tantas sonrisas y alabanzas.
Llegó la crisis y les golpeó muy fuerte , era vergonzoso ver como los que antes les dedicaban tantos saludos y les hacían tanta fiesta casi se escondían.
En fin la historia se repite con los ciclos
Un saludo a todos

SOLICITUD PRESTAMOS

Actualmente para vender, no queda otra que buscarle al comprador el préstamo por el banco.
quitados los bancos que no dan prestamos y quitados los que te dan unas condiciones abusivas te las cambian 1 minuto antes de firmar , todos los demás lo dan en base a unos parámetros :

ratio de endeudamiento : capacidad de compra que puede llegar hasta un 37% de los ingresos demostrables en nomina `o renta

valor de tasación del inmueble :
si el tasador es sacado de un correturnos entre las tasadoras que tienen convenio con el banco , estamos arreglados.pues es fácil que nos haga una tasación muy por debajo del valor de compraventa , normalmente siguiendo las direcciones del director del banco

grupo profesional :
se están dando prestamos a funcionarios, empleados de grandes empresas sin crisis : telefónica , Endesa , corte ingles , etc. , con una antigüedad laboral . Si el comprador pertenece a una empresa de riesgo que se olvide del préstamo

Por experiencia, el banco no le está dando préstamos favorables ni a los familiares.
Por lo menos en el 2009 y 2010 da los préstamos. Para muestra en el 2008, pedimos un préstamo para una gran empresa española para la compra de un edificio para su negocio por importe de 7 Millones € sobre 12 M € de valor. SE Exigieron todos los condicionantes posibles, dieron un margen de tiempo para cumplirlos 6 meses y con la documentación para firmar en notaria, se echaron para atrás 3 días antes de firmar en notaria. El banco, es uno que tiene varias B y alguna V en sus siglas,
Ah y creo que una A. Tras llevarnos el sofocón del siglo, se había adelantado la friolera de 800.000 € de señal, se obtuvo el préstamo por caja madrid, (que fueron un ejemplo de eficacia y seriedad)
Esa es la realidad que me trago todos los meses para poder llevar a buen fin las ventas de viviendas. Y que me quita el sueño.
Nuestra agencia inmobiliaria tiene acuerdos con broquer financieros serios que nos gestionana los prestamos en las mejores condiciones del mercado.

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PAGO PARCIAL APLAZADO DE VIVIENDAS

Hace poco vendí una vivienda y por los problemas financieros que ya sabemos, faltaban 14.000€ de los 250.000 € pvp total , tasado y listo para firmar en notaría. Al propietario un promotor, se le plantearon dos opciones

a) perdemos la venta y vuelta a buscar otro comprador y lógicamente no cobramos honorarios y como agente quedamos fatal.

b) el promotor le financiaba al comprador los 14.000 € a pagar en 24 meses, sin intereses. , con reconocimiento de deuda ante notario.

Fué esta última la opción más interesante. , pues en un mercado a la baja, puede que en unos meses esa vivienda no se pueda vender por 250.000 €.
En caso de impago. Las letras se pueden reclamar, máxime con un reconocimiento notarial de deuda
Y así todos contentos
Creo que en cantidades pequeñas puede ser interesante, Asumir el propietario prestamos al comprador de un % elevado del valor de la vivienda 50 % o similar lo veo muy arriesgado.
Si el banco le da un 80 % y falta un 5 ó un 10 % Al fin y al cabo el banco ya ha estudiado la fiabilidad del comprador
TEnga en cuenta que al banco que da la hipoteca no le hacen gracia estos pagos aplazados. ( pero nosotros le aconsejaremos como hacerlo )
Se pueden dar otras salidas a esta situación , las cuales estaremos encantados de estudiar con usted
saludos a todos
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¿DACION EN PAGO ? AL BANCO DE SU VIVIENDA

Hace unos dias , una cliente nos preguntaba como evitar la dacion en pago, por los altisimos costes que ello puede conllevar y que no le evitaba continuar toda la vida endeudada con el banco .
A su consulta le mandamos esta carta , para posteriormente concertar una cita

Hola Soledad:
Hace un par de meses trabajé con Ana mi cliente para solucionar su inminente embargo. Este era con el banco de Andalucía, con su director de zona y la directora de la oficina, llegamos a un acuerdo. Planteamos un plan de marketing para vender la vivienda en unos meses , de forma que ajustaríamos el precio progresivamente con idea de venderlo antes de tener que llegar a la dacion evitando los gastos del embargo sin acuerdo ó los costes e incertidumbre que implica la dacion en pago
El plan se presentó al banco por escrito y al menos nos dejaron hacer, también en colaboración con el abogado de morosos.
La hipoteca eran 180.000 € y fuimos bajando el precio hasta este nivel, de forma que la propietaria salió de la operación totalmente limpia. Pudimos encontrar unos compradores y la vendedora quedó bastante satisfecha.
Eso solo es posible si la hipoteca es inferior al valor de venta. En pisos con hipotecas superiores ó igual al valor de venta es muy difícil, pues casi nunca el banco te deja venderlo por debajo del valor de hipoteca, Aunque todo es negociable.
Ten en cuenta que hay bancos que tienen departamentos solo dedicados a los embargos y sus empleados viven de eso y comisionan por eso. Por lo cual no te van a dar facilidades ninguna, Algunos empleados de esos departamentos tienen acuerdos (por detrás del banco) con subastaros y la vivienda ya está vendida de antemano al 50 ó 40 % del valor de mercado. Y pactada la comisión. Te podría contar mas casos que hemos solucionado y también alguno en que han hecho el pino para quedarse el banco con la vivienda (al precio ya pactado con el subástelo) y han ido a " HIERRO " a por el cliente arruinándole totalmente su vida
Mi consejo es que te busques un agente inmobiliario en tu zona. Que tenga experiencia demostrable en estas situaciones y negocie todo y te haga salir de esa situación lo mas airoso posible
Con el banco, todo por escrito y sellado con el acuse de recibo, fecha, firma y nombre de quien lo recibe (con absoluta claridad)
Cuenta con nosotros si tu problema es en la zona del Aljarafe, para darte la mejor salida posible a tu situación
Saludos www.juanrivero.es